3 فرمول و نمودار پولساز در بورس۱۴۰۱
اگر می‌خواهید به‌عنوان یک سرمایه‌گذار در بازار سهام فعالانه معاملات خود را انجام دهید، باید بدانید که چگونه نمودارهای سهام را بخوانید. حتی معامله‌گرانی که عمدتاً از تحلیل بنیادی برای انتخاب سهام و سرمایه‌گذاری استفاده می‌کنند، در کنار فرمول‌ها و نسبت‌های مالی، اغلب از تحلیل تکنیکال برای تعیین نقاط خرید، یا ورود، فروش یا خروج استفاده می‌کنند. این مقاله را دنبال کنید چون می‌خواهیم شما را با 3 فرمول و نمودار پولساز در بورس 1401 آشنا کنیم.
خواندن نمودارهای سهام
نمودارهای شمعی، میله‌ای، خطی، نقطه‌ای از انواع مختلف نمودارهایی هستند که برای تحلیل تکنیکال سهام استفاده می‌شوند. در این محتوا، اندیکاتور stochasticرا با عمق بیشتری بررسی می‌کنیم و الگو هارمونیک را که برای درک نمودارهای سهام استفاده میشود، درک خواهیم کرد.
نمودارهای سهام به‌صورت رایگان در وب‌سایت‌هایی مانند ره آورد365 در دسترس هستند و کارگزاری‌های سهام همیشه نمودارهای سهام را برای مشتریان خود در دسترس قرار میدهند.
علت استفاده از نمودارها
مزایا و معایب نسبی برای استفاده از سبک‌های مختلف مزایا و معایب الگوی پروانه ساخت نمودار و استفاده از بازه‌های زمانی مختلف برای تجزیه‌وتحلیل وجود دارد. اینکه چه سبک و چارچوب زمانی برای شما به‌عنوان یک تحلیلگر یا سرمایه‌گذار بهتر عمل می‌کند، چیزی است که فقط از طریق انجام تجزیه‌وتحلیل نمودار سهام واقعی می‌توانید کشف کنید. شما می‌توانید نشانه‌های ارزشمندی از حرکت احتمالی قیمت سهام را از هر نمودار سهام به دست آورید. فقط باید سبک نموداری را انتخاب کنید که خواندن و تجزیه‌وتحلیل را برای شما آسان‌تر کند و معامله سودآوری برای شما به همراه داشته باشد.
خواندن نمودارهای سهام
نمودارهای شمعی، میله‌ای، خطی، نقطه‌ای از انواع مختلف نمودارهایی هستند که برای تحلیل تکنیکال سهام استفاده می‌شوند. در این محتوا، اندیکاتور stochasticرا با عمق بیشتری بررسی می‌کنیم و الگو هارمونیک را که برای درک نمودارهای سهام استفاده میشود، درک خواهیم کرد.
نمودارهای سهام به‌صورت رایگان در وب‌سایت‌هایی مانند ره آورد365 در دسترس هستند و کارگزاری‌های سهام همیشه نمودارهای سهام را برای مشتریان خود در دسترس قرار میدهند.
علت استفاده از نمودارها
مزایا و معایب نسبی برای استفاده از سبک‌های مختلف ساخت نمودار و استفاده مزایا و معایب الگوی پروانه از بازه‌های زمانی مختلف برای تجزیه‌وتحلیل وجود دارد. اینکه چه سبک و چارچوب زمانی برای شما به‌عنوان یک تحلیلگر یا سرمایه‌گذار بهتر عمل می‌کند، چیزی است که فقط از طریق انجام تجزیه‌وتحلیل نمودار سهام واقعی می‌توانید کشف کنید. شما می‌توانید نشانه‌های ارزشمندی از حرکت احتمالی قیمت سهام را از هر نمودار سهام به دست آورید. فقط باید سبک نموداری را انتخاب کنید که خواندن و تجزیه‌وتحلیل را برای شما آسان‌تر کند و معامله سودآوری برای شما به همراه داشته باشد.
خواندن نمودارهای سهام
نمودارهای شمعی، میله‌ای، خطی، نقطه‌ای از انواع مختلف نمودارهایی هستند که برای تحلیل تکنیکال سهام استفاده می‌شوند. در این محتوا، اندیکاتور stochasticرا با عمق بیشتری بررسی می‌کنیم و الگو هارمونیک را که برای درک نمودارهای سهام استفاده میشود، درک خواهیم کرد.
نمودارهای سهام به‌صورت رایگان در وب‌سایت‌هایی مانند ره آورد365 در دسترس هستند و کارگزاری‌های سهام همیشه نمودارهای سهام را برای مشتریان خود در دسترس قرار میدهند.
علت استفاده از نمودارها
مزایا و معایب نسبی برای استفاده از سبک‌های مختلف ساخت نمودار و استفاده از بازه‌های زمانی مختلف برای تجزیه‌وتحلیل وجود دارد. اینکه چه سبک و چارچوب زمانی برای شما به‌عنوان یک تحلیلگر یا سرمایه‌گذار بهتر عمل می‌کند، چیزی است که فقط از طریق انجام تجزیه‌وتحلیل نمودار سهام واقعی می‌توانید کشف کنید. شما می‌توانید نشانه‌های ارزشمندی از حرکت احتمالی قیمت سهام را از هر نمودار سهام به دست آورید. فقط باید سبک نموداری را انتخاب کنید که خواندن و تجزیه‌وتحلیل را برای شما آسان‌تر کند و معامله سودآوری برای شما به همراه داشته باشد.
انواع روشهای تحلیل در بورس
حتماً در‌مورد کسب درآمد از بورس شنیدید. اما با انواع روشهای تحلیل در بورس آشنایی ندارید.
- به‌نظر شما انواع تحلیل در بورس چه کاربردی دارند؟
- چگونه در بورس تحلیل کنیم تا بهترین روش پیش بینی قیمت سهام را داشته باشیم؟
- چگونه یک سهم را در بورس تحلیل کنیم تا بیشترین بازده را داشته باشیم؟
- انواع تحلیل ها در بورس برای سرمایه‌گذاری مطمئن و بیشترین بازده چیست؟
- اصلا بورس کار کنیم یا فارکس ؟
همچنین اگر دغدغۀ یادگیری مفاهیم بورس را نیز دارید، می‌توانید در برنامه خودآموز بورس اطلاعات لازم و مفید را بیابید.
در این مطلب به‌طور جامع و کاربردی انواع روشهای تحلیل در بورس را معرفی و بررسی می‌کنیم. پس حتماً با ما همراه باشید تا بتوانید همانند یک حرفه‌ای تحلیل کنید.
بخش اول: انواع روشهای تحلیل در بورس چیست؟
1- تحلیل تکنیکال
2- تحلیل بنیادی
3- روانشناسی بازار
بخش دوم: انواع روشهای تحلیل در بورس برای انتخاب بهترین سهام
بخش اول: انواع روشهای تحلیل در بورس چیست؟
تحلیل و پیش‌بینی روند از اصول اولیۀ سرمایه‌گذاری در بازار بورس و بازارهای مالی دیگر است.
تحلیل تکنیکال و تحلیل بنیادی دو روش مهم از انواع روشهای تحلیل در بورس به حساب می‌آیند که در ادامه به آنها می‌پردازیم. همچنین معامله‌گران و سرمایه‌گذاران، از «روانشناسی بازار» نیز به‌عنوان یکی از انواع تحلیل در بازار بورس برای بررسی و تصمیم‌گیری استفاده می‌کنند.
انواع روشهای تحلیل در بورس
در ادامۀ این مطلب به شرح کامل هر یک از این تحلیل‌ها همراه با جزئیات آنها می‌پردازیم. با ما همراه باشید تا هرآنچه را لازم است بدانید، ساده و آسان بیاموزید.
1- تحلیل تکنیکال
تحلیل تکنیکال یک استراتژی تحلیلی است که در آن تاریخچۀ قیمتها و حجم معاملات در بازار را مرور می‌کنند تا بتوانند قیمت‌های آتی بازار را پیش‌بینی کنند.
تحلیل تکنیکال براى تمامى بازارهایى که بر اساس عرضه و تقاضا کار مى‌کنند مانند بورس کالا، طلا، ارز، ارزهاى دیجیتال، فارکس و … نیز کاربرد دارد.
تحلیل تکنیکال را می‌توان یکی از کاربردی‌ترین و محبوب‌ترین روشهای تحلیل در بازارهای مالی به حساب آورد که طرفداران بسیاری دارد و افراد زیادی به‌دنبال یادگیری آن هستند.
یادگیری و استفاده از این تحلیل، راحت‌تر از سایر روش‌هاست.
حال به معرفی کوتاه اما کاملی از انواع روش های تحلیل تکنیکال می‌پردازیم که بسیار کاربردی هستند.
انواع روش های تحلیل تکنیکال
1-1 کندل شناسی
کندل یا شمع براساس تایم فریم معاملاتی ما شکل میگیرد و روند صعودی یا نزولی و باز و بسته شدن یک سهم را به ما نشان میدهد. مثلاً اگر تایم فریم ما یک‌روزه باشد، هر کندل ما یک روز طول می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌کشد تا تشکیل شود.
کندلها دو رنگ سیاه و سفید دارند.
سفید: اگر کندل سفید باشد، قیمت آغازی آن پایین بوده و قیمت پایانی در بالا می‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌باشد که یعنی قیمت در آن روز افزایش پیدا کرده است.
سیاه: اگر سیاه باشد، برعکس آن یعنی قیمت پایانی در بالا و قیمت آغازی در پایین خواهد بود که یعنی قیمت سهم در آن روز کاهش پیدا کرده است.
سایۀ پایینی و سایۀ بالایی: قسمت سایۀ پایینی و سایۀ بالایی میزان معاملات در آن روز یا آن بازۀ زمانی مطابق با تایم فریم در نظر گرفته شده را به ما نشان میدهند.
برای یادگیری آسان و کاربردی کندل‌شناسی یکی از مهم‌ترین انواع روش های تحلیل تکنیکال، حتماً ویدئوی زیر را پلی و مشاهده کنید.
آموزش آسان و کاربردی کندل‌شناسی در بورس
کندلها رفتار، احساسات و نوع تصمیمات خریداران و فروشندگان را نشان میدهند.
آموزش کندل شناسی در بورس که یکی از انواع روش های تحلیل تکنیکال است، به تریدر کمک می‌کند تا نگاه دقیق‌تر و کامل‌تری به چارت قیمت داشته باشد.
آشنایی با کندلها و الگوهای کندلی به‌همراه تشخیص سطوح حمایت و مقاومت بهترین نقاط ورود و خروج را به تریدر نشان میدهند.
1-2 سطوح حمایت و مقاومت
زمانی‌که قیمت سهام در بازار به جایی برسد که قدرت خرید سهام‌‌‌‌‌‌‌‌‌داران بالا رفته و تقاضا زیاد شود، قیمتها نیز افزایش می‌یابند. به این سطح در نمودار قیمت سطح حمایتی گفته‌می‌‌‌‌‌‌‌‌‌شود. رسیدن قیمتها به سطح حمایتی افزایش آنها را در پی دارد.
در مقاومت، همه‌‌‌‌‌‌‌‌‌چیز برعکس سطح حمایت است و قیمت سهام تا جایی بالا رفته که سهام‌‌‌‌‌‌‌‌‌داران تمایل به فروش سهام خود دارند، یعنی عرضه افزایش یافته است. در چنین شرایطی، سطحی در نمودار قیمت پدید می‌‌‌‌‌‌‌‌‌آید که به آن سطح مقاومتی گفته میشود. قیمتها پس از رسیدن به این سطح به دلیل افزایش عرضه‌ها کاهش پیدا می‌کنند.
حتماً ویدئوی زیر را پلی کنید تا آموزش کامل تشخیص سطوح حمایت و مقاومت و یافتن قیمت مناسب را که در آن بیان شده است، مشاهده کنید.
آموزش کامل تشخیص سطوح حمایت و مقاومت و یافتن قیمت مناسب
اگر سطوح مقاومت و حمایت شکسته شوند، تغییر نقش میدهند. یعنی اگر به مقاومت برسیم، اما افت قیمت دیده نشود و روند حرکتی همچنان صعودی باشد، خط مقاومت فعلی در شکل جدیدی که نمودار به خود گرفته، به سطح حمایت تبدیل میشود. همچنین اگر در نمودار به حمایت برسیم، اما افزایش تقاضا صورت نگیرد، حمایت فعلی شکسته شده و به مقاومت تبدیل خواهد بود.
نمونه‌ای از شکست سطوح حمایت و مقاومت یکی از پرکاربردترین انواع روش های تحلیل تکنیکال در تصویر زیر نشان داده شده است.
استخراج ابری + مزایا و معایب
استخراج در زمینه ارز دیجیتال همواره دچار پیشرفت و تغییرات بوده است. یکی از تغییراتی که در این زمینه رخ داده است، استخراج به روش کلود یا همان ابری است. شرکت هایی که در این زمینه فعالیت می کنند، به شما این امکان را می دهند بدون خرید تجهیزات برای استخراج، می توانید از راه دور اقدام به به استخراج رمزآوری کنید. در فرآیند استخراج برای انجام محاسبات از فضای ابری استفاده می شود و دیگر نیاز به تامین تجهیزات توسط شما نیست، بلکه این کار توسط شرکت های ابری در زمینه صورت می گیرد.
با اتصال به استخرهای ابری، شما با اجاره چند ریگ می توانید به صورت اقدام به استخراج ارز کنید. ارائه‌دهندگان خدمات استخراج ابری، با راه‌اندازی یک مزرعه استخراج، شرایط خرید یا اجاره قدرت هش را برای تمامی افراد فراهم می‌کنند. شرکت هایی که در زمینه خدمات استخراج فعالیت می کنند، میزان هزینه هایی که شامل هزینه برق، اینترنت و اجاره را با شما شریک می شوند. از بهترین شرکت ها در زیمنه استخراج ابری می توان به شرکت‌ها جنسیس ماینینگ (Genesis Mining) بیت کلاب نتورک (Bitclub Network) و هش فلیر اشاره کرد. شما می توانید با در دست داشتن یک موبایل اقدام به رمزآوری کنید.
مواظب کلاه برداری باشید!
شرکت های زیادی در زمینه استخراج ابری مشغول به فعالیت هستند که برخی از آن ها با جلب مشتری، از افراد سودجویی می کنند. زمانی که بیت کوین توجهات زیادی را به سوی خود جلب کرد، شرکت های کلاه برداری پا به این عرصه گذاشتند. اکثریت این سایت ها با جذب سرمایه گذاران جدید، سرمایه آنها را به سرمایه گذاران قدیمی خود پرداخت می کنند. در ادامه به بررسی انواع استخرهای ابری می پردازیم
پلتفرم های استخراج
از پلتفرم های میزبان می توان درست مانند سرورهای معمولی استفاده کرد. ماینر به رایانه مجازی خود دسترسی کامل دارد و در صورت نیاز می تواند بسته به سختی شبکه، هش ریت را تنظیم کند. در این پلتفرم ها معمولا از روش های مختلفی برای ایمن سازی اطلاعات کاربران استفاده می شود. بنابراین اگر پلتفرم خوبی را انتخاب کنید، احتمال حمله هکرها بسیار کم است.
ماشین های استخراج
در این مدل، ماینرها را از شخص ثالثی که در واقع همان هاست است اجاره می کنند و ماهیانه به ماینر میزبان پرداخت می کنند. از مزایای این مدل می توان به عدم پرداخت هزینه برق و نگرانی در مورد آلودگی صوتی ناشی از عملکرد و کارکرد دستگاه ها اشاره کرد.
در واقع استخراج ابری معایبی زیادی را دارد که با دانستن آنها به هزینه نکردن در این زمینه بیشتر پی خواهید برد که ادامه شما را با آنها آشنا خواهیم کرد
به صرفه نبودن
میزان سرمایه ای که در فرآیند استخراج ابری می خواهید هزینه کنید، اصلا به صرفه نیست زیرا علاوه بر میزان هزینه برای خرید این سرویس، شما باید هزینه اجاره و هزینه برق را پرداخت کنید، در ضمن شما فقط چند ریگ را خریداری کرده اید، یعنی در واقع ماینر برای کرایه کرده اید و توصیه می شود به هیچ وجه از این روش استفاده نکنید.
احتمال کلاه برداری
در این زمینه به دلیل وجود شرکت های زیاد، احتمال کلاه برداری زیاد است و ممکن است بعد پرداخت سرمایه خود در این شرکت ها، سود حاصل از استخراج را به شما پرداخت نکنند. به همین منظور می‌توانید در انجمن‌هایی مثل BitcoinTalk یا Reddit به تحقیق بپردازید.
صنعت استخراج ابری مزایای اندکی هم دارد که در مقایسه با معایب این حوزه اصلا قابل قیاس نیست، که شما در ادامه با مزایای آن آشنا خواهید شد که به این پی خواهید برد که اصلا هزینه در این حوزه به صرفه است یا خیر
عدم نیاز به خرید تجهیزات ماینر
شما در روش استخراج ابری اصلا نیاز به خرید تجهیزات جانبی ماینر و حتی دستگاه ماینر را ندارید بلکه شما این تجهیزات را اجاره می کنید. تنها مزیت این روش می توان به عدم نگرانی در مورد افت کیفیت تجهیزات اشاره کرد. هزینه های نگهداری معمولاً شامل مجموع هزینه های استهلاک دستگاه های ماینر، تجهیزات خنک کننده و مکانی است که تجهیزات در آن قرار دارد. این قیمت بر حسب دلار به ازای هر واحد قدرت استخراج محاسبه می شود که تقریباً 0.14 دلار در هر هش می باشد. از آن جهت که سود بر اساس قیمت بیت کوین پرداخت میشود و هزینه نگهداری با ارزهای رایج دریافت می‌گردد، در صورت سقوط قیمت، ممکن است سود بدست آمده برای پرداخت هزینه‌های نگهداری کافی نباشد. در این صورت شرکت بدون برگشت وجه قرارداد شما را فسخ خواهد کرد.
عدم نیاز به دانش فنی
اگر قصد فعالیت در زمینه استخراج ارز دیجیتال دارید، حتما نیاز به کسب اطلاعات فنی در این زمینه دارید. در روش استخراج ابری، نیازی به اطلاعات تخصصی در خصوص تجهیزات ماینر، بهترین استخرهای استحارج و نحوه اتصال به آنها، نحوه استفاده از تجعیزات و پروتکلها نیست. تنها کافی است یکی از سایت های ارائه دهنده خدمات استخراج ابری را انتخاب کرده و اقدام به خرید طرح های اشتراکی کنید.
برترین شرکت ها در زمینه استخراج ابری
وب سایت ECOS: یکی از برترین ها در این زمینه محسوب می شود. اولین ویژگی این پلتفرم این است که شما می‌توانید با حداقل سرمایه‌ی ۷۵ دلار قرارداد ببندید و لزومی به آورده‌های کلان نیست. کمترین بازه‌ی هر قرارداد هم ۱۵ ماه است، اما در صورت تمایل می‌توانید آن را تا ۵۰ ماه هم انتخاب کنید که کمی بیش از ۴ سال خواهد بود. همچنین این وب سایت به شما امکان می دهد تا از میزان درآمد روزانه، ماهانه و سالانه خود مطلع شوید.
وب سایت IQ Mining: این وب سایت با استفاده از قراردادهای مختلفی که به کاربران ارایه می دهد، که تفاوت آنها در هش ریت، شیوه‌ی پرداخت، میزان درآمد و هزینه است. این وب سایت در تمام روزهای هفته به صورت 24 ساعت به مشتریان خدمات پشتیبانی ارائه می دهد.
در پایان باید به این نکته اشاره کرد که شما می توانید با میزان هزینه ای که برای اجاره دستگاه ماینر پرداخت کنید، اقدام به خرید یک دستگاه ماینر کنید که هم میزان سود و درآمد تماما مطلق به خود شما است که در مقایسه با روش استخراج ابری که میزان درآمد محدود می باشد، در ضمن علاوه بر میزان درآمد ناچیز، هزینه های نگهداری دستگاه وهزینه برق هم ماهانه باید پرداخت کنید. اکیدا توصیه می شود اگر قصد دارید در زمینه استخراج به صورت ابری فعالیت کنید حتما مواظب سایت های کلاه برداری در این حوزه باشید. پیشنهاد ما این است که میزان سرمایه خود را در ایران با خرید دستگاه ماینر به صورت قانونی همراه با برگه سبر تجربه کنید.
5 1 0 0.0
برای تغییر کاربری ملک از این مراحل باید عبور کنید
کاربری املاک در واقع به نوع کاربرد ملکی گفته میشود که در آن زندگی می‌کنیم یا مشغول به کار هستیم. گاهی اوقات بنا به دلایل مختلف از جمله کسب سود بیشتر به دنبال تغییر کاربری ملک‌مان هستیم پدیده ای که امروزه به خصوص از ملک مسکونی به ملک تجاری یا مختلط زیاد به چشم می‌خورد زیرا این املاک ارزش بیشتری داشته و سود ناشی از فروش، اجاره و رهن آن هم بیشتر است. اما از طرف دیگر امروزه قوانین شهرداری‌ها، این تغییر را ممنوع کرده‌اند و در کمیسیون ماده 100 ، با این مساله برخورد می‌کنند. اما در برخی از موارد، قانون‌گذار این اجازه را میدهد که ملک مسکونی، به ملک اداری و یا ملک تجاری تبدیل شود.
در بخش تغییر کاربری مسکونی به تجاری شما باید مراحلی را سپری کنید که از ابتدایی ترین مرحله یعنی پر کردن فرم درخواست در دفاتر نوسازی شروع شده و در صورتی که ساختمان از لحاظ محیطی و زیرساختی مشکلی نداشته باشد شروطی جهت تکمیل و فراهم شدن زیرساخت‌های ملک تجاری تعیین میشود. اگر قابلیت تغییر از نظر سازمان نوسازی وجود نداشته باشد، تخریب کامل ساختمان قدیمی و نوسازی ملک مسکونی با توجه به قوانین دفاتر نوسازی باید انجام گیرد اما اگر شرایط و ضوابط تبدیل شدن به ملک تجاری وجود داشته باشد بدون گذراندن این مراحل هم می‌توانید مجوز مورد نیاز را دریافت کنید. در این مقاله ابتدا به توضیح نوع کاربری‌ها می‌پردازیم سپس مراحل تغییر ملک مثلا از مسکونی به ملک تجاری یا بر عکس را بررسی می‌کنیم.
انواع کاربری ملک در تغییر کاربری
بر اساس قوانین موجود در زمینه تغییر کاربری ملک، در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد، شهرداری موظف است بر اساس آنچه بر طراحی نقشه‌های طراحی شده حاکم است، در پروانه ساختمانها نوع استفاده از آن ساختمان را مشخص کند و در صورتی که برخلاف آنچه در پروانه ساختمان آمده و در منطقه غیر تجاری، ساختمان تجاری احداث شود شهرداری موضوع را پیگیری کند. در این قسمت به بررسی انواع کاربری‌ها پرداخته و انواع ملک مسکونی و ملک تجاری و اداری را تشریح خواهیم کرد.
کاربری مسکونی یا ملک مسکونی از کاربری ملک
هدف از ساخت این گونه از املاک اسکان موقت یا دائم افراد بوده و دارای الگوی خاصی مثل شامل اتاق، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و… است. بر همین اساس هم می‌توان گفت ملک مسکونی به ملکی اطلاق میشود که دارای فضاهایی یکپارچه و پیوسته بوده و برای سکونت خانوار مناسب است.
در همین رابطه بخوانید:
کاربری تجاری از کاربری ملک
بر اساس قوانین شهرداری، به کلیه واحدهای تجاری که با هدف کسب و تجارت ساخته شده باشند یا از طرف دیگر واحدهای صنعتی که زیر نظر و پوشش فعالیت صنفی و تجاری قرار دارند، ملک تجاری می‌گویند. به عبارت دیگر مکانی که در آن تاجر یا کاسب به فرایندهای خرید و فروش اشتغال دارد اماکن تجاری گویند. در قانون شهرداری مصادیق مربوط به ملک تجاری به صورت کامل قید شده است.
ملک اداری
تمام ساختمان‌هایی که مربوط به نهادهای دولتی یا انقلاب اسلامی می‌شوند و سایر ساختمان‌هایی که بیرون از تعریف ملک تجاری یا مسکونی باشند اداری هستند. پس به این صورت می‌توان گفت که ملک اداری نوعی از کاربری‌ها است که در آنجا افراد حقیقی یا حقوقی مشغول به کار و فعالیت هستند و فعالیت‌های مربوط به دولت و بخش خصوصی را در آنجا انجام میدهند.
مراحل تغییر کاربری ملک چیست؟
تغییر کاربری ملک یکی از دغدغه‌هایی است که مالکان آن اماکن به خصوص در شهرهای بزرگ دارند که عمدتا هم از مسکونی به ملک تجاری صورت میگیرد که دلیل اصلی آن بالا بودن ارزش ملک‌های تجاری است. قبل از آنکه صاحب ملک اقدامی در جهت ساخت و ساز انجام دهد، باید از سمت شهرداری پروانه ساخت و ساز اخذ کند زیرا عدم دریافت این پروانه، این حکم را دارد که فرآیند ساخت و سازی که صورت گرفته غیر قانونی است. در پروانه ساخت ضوابط به طور کامل قید شده است و مالک بر نوع کاربری آن رضایت دارد اما در صورتی که بعد از ساخت ملک مسکونی از آن ملک استفاده تجاری یا اداری بکند، به عنوان متخلف شناخته خواهد شد. در ادامه به بررسی مراحلی می‌پردازیم که برای تغییر کاربری املاک به آن نیاز داریم.
ثبت درخواست در دفاتر خدمات و نوسازی
شما برای تغییر کاربری ملک در مرحله اول باید یک فرم درخواستی را پر کنید که مزایا و معایب الگوی پروانه در آن ارائه مشخصات ملک و مالک از شما خواسته میشود. همچنین باید عنوان کنید که چه نوع کاربری را می‌خواهید که انجام دهید. آیا به دنبال ملک تجاری هستید یا مسکونی مد نظرتان است؟ پس از آن مدارک خود را به دفاتر خدمات نوسازی ارائه داده و روند کارها به صورت الکترونیکی طی میشود و شما قادر خواهید بود تا مراحل تغییر کاربری ملک خود را در سایت‌های مرتبط با دفاتر نوسازی دنبال کنید اما به طور کلی این کار یک پروسه اداری زمان بر است.
در همین رابطه بخوانید:
بازرسی از محل و صدور دستور نقشه جدید
در مرحله بعد برای تغییر کاربری ملک، انطباق اظهارات مالک با آن چیزی است که در بازرسی انجام میشود و هر دو اینها باید با یکدیگر مطابقت داده شوند که در این مرحله اطلاعاتی را که برای تایید تغییر کاربری ملک جمع آوری میشود باید اطلاعات جامعی باشد از شرایط محیطی اطراف ملک تا عرض معبر و بسیاری نکات دیگر که حتما باید در جریان بازرسی ملک تجاری یا ملک مسکونی انجام شود. سپس دستور نقشه جدید صادر میشود که این کار هم توسط دفاتر نوسازی انجام میگیرد. در این نقشه جدید طراحی جدید نقشه بر اساس جایگاه ملک و فضای شهری که در آن قرار دارد و همچنین تعداد طبقات ساختمان و نوع کاربری صورت میگیرد.
تهیه نقشه توسط مالک و صدرو پروانه برای کاربری جدید ملک
با توجه به مراحل قبلی که انجام میشود و بر اساس دستور ترسیم نقشه جدید برای تغییر کاربری ملک، مالک آن ملک تجاری یا ملک مسکونی باید برای تهیه آن نقشه اقدام کند. همچنین نکاتی که در تهیه نقشه جدید ذکر شد باید در نقشه جدید بارز و مشخص باشد. سپس این نقشه از طریق مهندسان طراح و مالکان به دفاتر خدمات نوسازی ارائه میشود و پس از بررسی کامل توسط این نهاد توسط کارشناسان دفاتر خدمات نوسازی تایید یا رد میشود و مجوز آن صادر میشود.
در بخش صدور نقشه کارشناسان دفاتر نوسازی شرایط اطراف ملک و کمبودهای ملک برای ملک تجاری را مد نظر قرار میدهند و اگر مالک در ارتباط با ضوابطی که از سوی شهرداری برایش تعیین میشود اعتراضی داشته باشد باید قبل از تکمیل مراحل تغییر کاربری ملک خود با مراجعه به دفاتر نوسازی شکایت خود را اعلام کند.
نوسازی ملک با کاربری جدید
پس از اخذ مجوزهای لازم از سوی دفاتر خدمات نوسازی به منظور تغییر کاربری ملک، ملک مورد نظر تخریب شده و ساختمانی جدید با آیتم‌های جدیدی که باید در آن رعایت شود ساخته شده و جایگزین ملک قبلی میشود. البته در همه موارد تغییر کاربری ملک نیاز به تخریب ساختمان قدیمی نیست و تنها دریافت مجوز تغییر کافی است.
در همین رابطه بخوانید:
استثنائات استفاده تجاری از مسکونی
هر چند بر اساس قوانین شهرداری‌ها نمی‌توان کاربری قید شده در پروانه ملک را تغییر داد و به گونه دیگری از آن استفاده کرد اما در این قوانین استثنائاتی هم پیش بینی شده است که یکی از آنها استفاده تجاری از ملک مسکونی است که البته دارای شرایطی بوده و در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم.
- دائر کردن دفتر وکالت، مطب پزشکان، دفتر اسناد رسمی ، دفتر ازدواج و طلاق ، دفتر روزنامه و مجله ، دفتر مهندسی.
- استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی
- تأسیس دفتر مطبوعات
- فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان مشاغل وابسته
در همین رابطه بخوانید:
هزینه تغییر کاربری ملک
هزینه‌هایی که به دنبال آن مثلا ملک از مسکونی به تجاری تغییر می‌کند یا به طور کلی ملک تخریب و از نو ساخته شده و سپس کاربری آن تغییر می‌کند در چندین بخش دسته بندی می‌شوند و رقم دقیقی را نمی‌توان برای آن مشخص کرد. قسمتی از هزینه‌های این تغییر مربوط به هزینه‌های عوارض و مالیات یک ملک مسکونی یا ملک تجاری است که بر اساس موقعیت ملک و کاربری مشخص میشود. همچنین عوامل دیگری همچون متراژ ملک موردنظر، موقعیت ملک از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی و موقعیت جغرافیایی هم در تعیین هزینه‌های تغییر کاربری ملک تاثیر گذار است. برای مثال ممکن است هزینه تغییر کاربری ملک برای یک کوچه یا خیابان با خیابان یا کوچه مجاور آن متفاوت باشد این مساله حتی برای دو ساختمان مجاور یکدیگر نیز ممکن است اتفاق بیافتد.
هر ساله یک نرخ پایه برای هزینه تغییر کاربری ملک در نظر گرفته میشود که از سوی شهرداری تصویب میشود و برای اطلاع از آنها حتما باید به شهرداری مراجعه شود. هزینه این تغيير ملک اداری یا تجاری در تهران از متری 100 هزار تومان تا متری 10 ميليون تومان متفاوت است. اگر در شهرداری یک منطقه کمتر از میزان مصوب شورا از فردی دريافت شود تخلف محسوب شده و این اتفاقی است که بارها در شهرداری‌ها در ارتباط با تغییر کاربری ملک افتاده که با پيگيری و شکايات از فرد مورد نظر هزينه‌ها اخذ شده است.
جدای از این مسائل نوع کاربری‌ها ملک هم در پروانه ساخت آن ثبت شده و شهرداری وظیفه دارد همیشه بر نوع کاربری نظارت داشته باشد و مانع از تغییر کاربری ملک به صورت غیر قانونی شود و از تخلفات صورت گرفته و نقض قوانین در این زمینه جلوگیری کند البته تخلف از این قوانین مجازات سنگینی همچون جریمه‌های سنگین نقدی و حبس را به دنبال دارد.
کتاب الگوهای شمعی ژاپنی
نمودارهای شمعی، بیش از ۲۰۰ سال پیش در ژاپن برای تحلیل قیمت برنج به کار گرفته می‌شدند. استیو نیسون (Steve Nison) معرفی‌کننده این تکنیک به جهان معاملاتی غرب بود. در حال حاضر، نمودارهای شمعی از جمله محبوب‌ترین نمودارها در بین معامله‌گران و سرمایه‌گذاران جدید بازار هستند. کتاب بررسی نمودارهای شمعی نوشته استیو نیسون، یکی از کامل‌ترین مرجع‌ها در خصوص کاربردهای عملی نمودارهای شمعی است. در این کتاب، نیسون الگوهایی را با پیچیدگی‌های مختلف به همراه مثال‌هایی عالی توضیح میدهد و درک خواننده از مطالب را با پرسش و پاسخ‌هایی کوتاه ارزیابی می‌کند.
این کتاب به زبانی ساده و واضح، دستورالعمل‌هایی تخصصی در مورد کاربردهای علمی نمودارهای شمعی ارائه میدهد که می‌تواند برای هر معامله‌گری با هر درجه از دانش و تجربه از بازار مفید واقع شود. این کتاب از ساده‌ترین مبانی الگوهای شمعی شروع می‌کند و مزایا و معایب الگوی پروانه تا پیچیده‌ترین مراحل تشخیص الگوها در این نمودارها پیش می‌رود. هر فصل حاوی اهداف و موضوعاتی مشخص، دستورالعمل‌هایی واضح و کاربردی و مثال‌های عملی است. علاوه بر این، هر فصل بخش پرسش و پاسخی دارد که خوانند می‌تواند میزان درک و یادگیری خود را از مفاهیم توضیح‌داده‌شده ارزیابی کند.
این کتاب در ایران ترجمه نشده است، اما کتاب دیگر استیو نیسون (چاپ ۲۰۰۱) تحت‌عنوان «الگوهای شمعی ژاپنی» در ایران توسط ک‍ام‍ی‍ار ف‍راه‍ان‍ی‌ف‍رد و رض‍ا ق‍اس‍م‍ی‍ان‌ل‍ن‍گ‍رودی ترجمه شده و نشر چالش آن را به چاپ رسانده است.
دیدگاه شما