عوامل تاثیر گذار بر قیمت نرخ ارز

عوامل تاثیر گذار بر قیمت نرخ ارز

✍️تیم تحقیق محمد حسین ادیب

اقتصاد ایران کوچک شده است ، کوچک شدن به معنای این است که عرضه و تقاضا با هم کاهش یافته است .

کاهش قابل ملاحظه صادرات نفت ، عامل کوچک شدن اقتصاد است .

کوچک شدن اقتصاد یعنی : کوچک شدن تقاضا .

کوچک شدن اقتصاد یعنی :کاهش تقاضا برای خرید دلار .

کوچک شدن اقتصاد به معنای، کاهش عرضه ارز به اقتصاد هم هست .

اشتباه بسیاری از فعالین اقتصادی در پیش بینی نرخ ارز این است که فقط به یک ضلع از مسئله توجه دارند و آن کاهش عرضه ارز به اقتصاد است و تصور می کنند با کاهش عرصه ارز به اقتصاد باید دلار گران شود .

درست است عرضه ارز به اقتصاد به سبب کاهش قابل ملاحظه صادرات نفت کاهش یافته اما همزمان تقاضا برای ارز نیز به سبب کاهش صادرات نفت ، به شدت کاهش یافته و این دو به میزانی اثر همدیگر را خنثی می کنند البته این دو کاملا اثر یکدیگر را خنثی نمی کنند ، کاهش صادرات نفت باعث گرانی دلار میشود و در این نباید تردید کرد اما دچار اغراق هم نباید شد ، بخش اعظم کاهش عرضه ارز به اقتصاد با کاهش تقاضا برای ارز ، خنثی میشود .

چرا کاهش سنگین صادرات نفت به کاهش تقاضا برای ارز منجر میشود ؟

نفت صادر میشد و پول صادرات نفت را دولت صرف پرداخت حقوق به چهار میلیون و چهارصد هزار نفر شاغل و بازنشسته می کرد ، کسانی که از اصول بودجه نویسی دولتی مطلع هستند می دانند حقوق را دولت به صورت صد در صد از محل صادرات نفت پرداخت می کرد ، از سال آینده دولت اعلام کرد حقوق چهار میلیون و چهار صد هزار نفر را از محل صادرات نفت پرداخت نمی کند ، از سال آینده حقوق چهار میلیون شاغل و بازنشسته باید از محل مالیات یا گران کردن کالا و خدمات دولتی پرداخت شود ، یعنی از سال آینده حقوق شاغلین و بازنشسته ها را باید بقیه مردم پرداخت کنند .

وقتی حقوق شاغلین دولتی و بازنشسته ها را بقیه مردم پرداخت کنند این روند تقاضا برای همه چیز از جمله دلار را به شدت کاهش می دهد .

دلار باید به ازای اختلاف تورم داخل و خارج گران می شد اگر از تورم داخلی ، تورم خارجی کسر شود دلار باید 9700 تومان بود اما وقتی صادرات نفت به شدت کاهش یافت باید اثر کاهش صادرات نفت در افزایش نرخ ارز خود را نشان می داد، افزایش نرخ دلار مازاد بر 9700 تومان به سبب کاهش صادرات نفت است

اما با کاهش صادرات نفت دلار باید بیش از این گران می شد اما گران نشد ، علت در کوچک شدن اقتصاد بود ، یکی از عللی که دلار خیلی بیش از 9700 تومان گران نشد این بود که کاهش عرضه ارز به اقتصاد با کاهش تقاضا برای دلار خنثی شد .

9 عامل دیگر بر نرخ ارز موثر است که در 9 مقاله دیگر تشریح میشود ( در 9 مقاله متوالی ).

لطفا بر اساس یک مولفه در مورد هیچ چیز قضاوت نکنید ، هر تصمیم اقتصادی حداقل باید بر اساس ده مولفه استوار باشد ، هیچ کس بر اساس یک تصمیم درست ثروتمند نمیشود ، همیشه زنجیره ای از تصمیمات صحیح است که به ثروتمند شدن می انجامد ، هیچ کس هم بر اساس یک تصمیم غلط ورشکست نمیشود ، همیشه باید زنجیره ای از تصمیمات غلط در کنار هم قرار گیرد تا موفقیت به شکست منجر شود

از خوانندگان تقاضا میشود مطالب این کانال را بر اساس یک مولفه قضاوت نکنید ، زنجیره ای از مطالب این کانال ( حداقل ده عامل ) را در کنار هم قرار دهید و بعد قضاوت کنید که کانال چه می گوید ، کسانی که تنها بر اساس یک مولفه از مطالب کانال تصمیم بگیرند اگر ورشکست نشوند افراد خوش شانسی هستند .
@adibmh

دلار در وحشی‌ترین و درنده‌ترین حالت تاریخ

قیمت دلار رکورد زد. در شرایطی که روزهای گذشته بازار ارز در حال عبور از مرزهای مقاومتی جدیدی بود، دیروز دلار آمریکا از مرز ۳۴ هزار تومان عبور کرد و تا قبل از ظهر به ۳۴ هزار و ۳۰۰ تومان و بعد ۳۴ هزار و ۵۰۰ تومان رسید؛ و این قیمت نسبت به روز قبل‌تر تقریبا ۷۰۰ تومان بیشتر بود.

به گزارش مردم سالاری آنلاین،برخی از کارشناسان ۳۳ هزار تومان را یک مرز روانی مهم برای دلار می‌دانستند؛ که دیروز دلار رسما وارد کانال ۳۴ هزار تومان شد. این در حالی بود که روز گذشته دلار در صرافی ملی ۲۸ هزار و ۷۱۵ تومان نرخ‌گذاری شده بود که عملا فاصله معناداری با نرخ دلار در بازار آزاد پیدا کرده است. در مورد روند فعلی بازار ارز، کارشناسان عوامل اقتصادی و غیراقتصادی را در جهش دوباره قیمت ارز تاثیرگذار می‌دانند. با وجود اینکه نمی‌توان چشم‌انداز شفافی را برای نرخ دلار در ماه‌های پیش رو داشت اما به نظر می‌رسد افزایش تقاضا و کاهش عرضه از یک‌سو و مبهم ماندن فضای مذاکرات برجامی به‌عنوان درو پارامتر اقتصادی و سیاسی وضعیت کنونی بازار دلار را شکل داده‌اند. اما این رکوردشکنی در بازار ارز در حالی اتفاق افتاده است که در زمان شروع به کار دولت ابراهیم رئیسی در نیمه‌مرداد ۱۴۰۰، قیمت غیررسمی دلار در بازار ۲۵ هزار و ۵۰۰ تومان بود و دیروز بعد از گذشت بیش از ۱۴ ماه از کار دولت سیزدهم با ثبت قیمت ۳۴ هزا و ۵۰۰ تومان، دلار با رشد نزدیک به ۳۵ درصدی همراه شده است.
تاثیر بلاتکلیفی برجام
هادی حق‌شناس، کارشناس اقتصادی درباره وضعیت جدید در بازار ارز و دلایل رکوردشکنی قیمت ارز اظهار کرد: «هر بازاری مثل بازار ارز یک سمت عرضه دارد و یک سمت تقاضا. به‌هر دلیلی وقتی که سمت عرضه ثابت بماند و سمت تقاضا افزایش پیدا کند، این اتفاق منجر به افزایش قیمت کالا می‌شود.
حالا این کالا ممکن است یک‌بار ارز باشد و یک‌بار یک کالای دیگر. آن هم از منطق قیمت تبعیت می‌کند. اتفاقی را که الان در سمت تقاضا افتاده باید در جاهای دیگر هم جست‌وجو کرد. در بازار بورس طی چند هفته گذشته شاخص کل به شدت کاهش پیدا کرده است. بازار مسکن در همین ماه گذشته نسبت به ماه قبل و نسبت به ماه مشابه سال گذشته به لحاظ حجم معاملات به پایین‌ترین سطح ممکن رسیده است. پول از بازار مسکن و سرمایه خارج می‌شود و در کنارش شاهد رشد نقدینگی بیش از ۵ هزار و ۵۹۴هزارمیلیارد تومانی هستیم و کسب و کارها نیز رونق ندارد. پس نقدینگی نه به سمت بازار و نه به سمت کسب و کارهای مختلف رفته است، چون رونقی وجود ندارد. نه به سمت مسکن و یا بازار سرمایه می‌رود و نه نرخ پول در بانک‌ها متناسب با نرخ تورم تعیین شده است که در آنجا جذب و سپرده‌گذاری اتفاق بیفتد. در این شرایط نقطه‌ای که نقدینگی می‌تواند راحت برود، سمت بازار ارز است. در نتیجه، این موضوع، بازار ارز را دچار التهاب کرده و باعث افزایش قیمت شده است. » این کارشناس اقتصادی ادامه داد: «اینها متغیرهای اقتصادی است. باید به اینها متغیرهای سیاسی را هم اضافه کرد. مثل نبود چشم‌انداز احیای برجام و مثل قرار گرفتن ایران در لیست سیاه FATF. اینها هم مثل عرضه نشدن نفت به شکل مستقیم یا بلوکه شدن ارز در خارج از کشور تاثیرگذار است. این موارد متغیرهای سیاسی است که متغیرهای اقتصادی را تقویت می‌کند و برآیند آن باعث می‌شود بازار ارز ملتهب شود. » حق‌شناس درباره چشم‌انداز نرخ ارز توضیح داد: «تا یکی‌دو ماه آینده نمی‌توان تصویر روشنی ارائه داد. چون احتمالا تا آن زمان تصویر روشنی از احیای برجام و همین‌طور حجم صادرات و واردات وجود ندارد. در هفت ماه گذشته تراز تجارت غیرنفتی کشور منفی سه‌میلیارد دلار بوده است. اگر این تراز منفی ادامه پیدا کند معنایش این است که تقاضای ارز برای واردات افزایشی می‌شود و تقاضای ارز ملتهب می‌شود. لذا به‌نظر می‌رسد تا حدود دو ماه آینده بازار همین وضعیت فعلی را ادامه دهد.»
منبع:هم میهن

بازار ارز ، بورس ، طلا یا مسکن ،‌ کدام در 6 سال اخیر سودده‌تر بوده است؟

نوسانات شدید اقتصادی در کشور ما که پس از اعمال تحریم‌ها صورت گرفت، تورم بسیار زیادی را بر همه کالاها وارد کرد و یکباره تمام محصولات و خدمات را گران کرد. این امر که این نوسانات و تورم ناشی از آن چه تاثیرات منفی در کل اقتصاد و معیشت خانواده‌ها گذاشته برکسی پوشیده نیست؛ اما سوالی که شاید برای همه پیش آمده باشد این است که این اتفاقات در کدام حوز‌ه‌ها تاثیر بیشتری گذاشته و قبل از آغاز این افزایش قیمت‌ها، سرمایه‌گذاری در کدام بازارها سوددهی بیشتری داشت؟ سرمایه‌گذاری در بازار ارز یا بازار طلا ؟ بازار بورس یا بازار مسکن یا سپرده‌گذاری در بانک ؟ در این مقاله به این سوالات پاسخ می‌دهیم.

ابتدا لازم است بدانید سرمایه‌گذاری در اکثرحوزه‌ها تنها باعث از بین نرفتن ارزش سرمایه شده و می‌توان گفت تنها برخی از تاجران سود کرده و مابقی در بهترین حالت، سرمایه خود را حفظ کردند. در غیر اینصورت به دلیل اینکه تمام مخارج و هزینه‌ها افزایش یافته کلمه سود برای این فرآیند صحیح نیست. با این رویکرد بازارهایی مثل بازار طلا، بازار مسکن، بازار ارز و همینطور سپرده‌گذاری در بانک که این حداقل بازدهی مالی را برای مردم به همراه می‌آورد را به مرور بررسی می‌کنیم تا ببینیم سرمایه‌گذاری در کدام بازارها تا چه میزان سود بیشتری را با ریسک کمتر برای‌سرمایه‌گذاران به همراه آورده است .

سپرده‌گذاری در بانک

در کشور ما سپرده‌گذاری در بانک به دلیل سود بالا و فرهنگ نادرستی که در بحث سرمایه‌گذاری به خصوص در بین خانواده‌های نسل 60 و 70 نهادینه شده، توجیه ورود سایر بازارهای موازی را همچون طلا، سکه و مسکن با مشکل مواجه کرده و از سوی دیگر، ایمن بودن و راحت بودن روند دریافت و پرداخت‌ها در بانک، سرمایه‌های مردم را به سمت سپرده‌گذاری در بانک سوق داده است. اما سپرده‌گذاری در بانک به خصوص در این بازه زمانی که ارزش پول همواره رو به کاهش است، صحیح نیست.

به زبان ساده، هنگامی که بانک به طور مثال 24 درصد سود پرداخت می‌کند و تورم بالای 200 درصد در برخی از کالاها روی می‌دهد به راحتی می‌توان میزان ضرر را محاسبه کرد. از سوی دیگر، میزان ارزش پول سپرده‌گذار از ابتدای دوره سرمایه‌گذاری‌اش تا بعد از اعمال ‌تحریم‌ها کاهش محسوسی داشته، چرا که هم ارزش پول پایین آمده و همه قیمت کالا بالا رفته است.

از سوی دیگر، عملکرد ضعیف نظام بانکی در ارائه تسهیلات و مدیریت منابع،‌ بانک‌ها را با انباشت بدهی مواجه کرده است. همچنین خبرهایی مبنی بر کاهش سود بانکی در رسانه‌ها در حال مخابره شدن است که در این صورت بسیاری از مردم سرمایه خود را از بانک خارج می‌کنند و به سمت بازارهایی مثل بازار ارز و طلا می‌روند.

از این رو سپرده‌گذاری در بانک در مقایسه با سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر مثل بازار ارز یا طلا دیگر نمی‌تواند جذابیت خاصی داشته باشد. در نتیجه می‌توان گفت کسانی که سپرده‌گذاری در بانک را انتخاب کردند، اولین متضرران این وضعیت رکودی شده‌اند.

در همین رابطه بخوانید:

بازار طلا

اما انتخاب دوم برای خانواده‌ها که سرمایه‌گذاری بدون ریسک را به سود بیشتر ترجیح می‌دهند، بازار طلا است. فارغ از این که در دوران رکودی قرار داریم و مولفه‌های سیاسی و اقتصاد کلان در کشور‌ ما در نوسانات قیمت در بازار طلا تاثیر بسزایی دارد، همیشه سرمایه‌گذاری در بازار طلا در بلندمدت سودده بوده است. از این رو می‌توان بازار طلا را در مقایسه با سود بانکی برنده دانست.

اما با بررسی نوسانات قیمتی در بازار طلا و نگاهی به نمودار ارزش طلا از سال 92 تا امروز تفاوت این دو به صورت کامل مشخص می‌شود. قیمت سکه از سال 92 که در محدوده قیمتی یک میلیون و 60 هزار تومان بود، در سال 97 به 3 میلیون و 400 هزار تومان رسید و تا امروز که اولین روز زمستان 98 را پشت سر می‌گذاریم، هرسکه با قیمت 4 میلیون و 520 هزار تومان در بازار طلا به فروش می‌رسد.

از این رو، اگر در سال 92، 10سکه را به قیمت 10 میلیون و 600 هزار تومان خریداری می‌کردید، امروز به قیمت 45 میلیون تومان به فروش می‌رساندید. در نتیجه سرمایه‌گذاری در بازار طلا نسبت به بانک دارای توجیه بیشتری است.

بازار سرمایه

اما یکی از جذاب‌ترین بازارهای مالی در دنیا و کشور ما بازار سرمایه یا همان بازار بورس است. بازاری که می‌توان گفت در بین خانواده‌های ایرانی به پر ریسک‌ترین مدل سرمایه‌گذاری شناخته می‌شود. اما با نگاهی به روند شاخص بورس از سال 92 تا امروز می‌توان این برداشت را داشت که ریسک زیادی متحمل این بازار نبوده و بورس به عنوان یکی از پربازده‌ترین بازارهای مالی در این سال‌ها بوده است.

باید مدنظر داشت که بخش عمده‌ای از موفقیت بازار سرمایه معطوف به فعالیت شرکت‌ها و اقتصاد کلان می‌شود. زیرا شرکت‌هایی در بازار بورس پذیرفته شده و به نقطه‌ای از بلوغ رسیده‌اند که بتوانند به عنوان سهامی‌عام در بورس پذیرفته شوند و سهام آن‌ها را با هدف کسب سود در بورس عرضه کنند.

از سوی دیگر شفافیت بالای ارائه صورت‌های مالی شرکت‌ها، آگاهی مردم را نسبت به فعالیت‌های این بازار بیشتر کرده است و به همین علت، راحت‌تر می‌توان اعتماد مردم را برای ورود به این بخش جلب کرد. همچنین حضور شرکت‌های سرمایه‌گذاری در بازار بورس که سود تضمینی ارائه می‌دهند و سهامداران را در سودهای شناور نیز شریک می‌کند،‌ این ریسک را کاهش داده و اعتماد مردم برای ورود به این بخش افزایش داشته است.

از این رو می‌توان با امنیت خاطر بیشتری نسبت به گذشته به این بازار پویا نگاه کرد. چرا که شاخص بورس از سال 92 تا امروز تغییرات بسیاری داشته و از کانال 38 هزار واحد به 95 هزار واحد در ابتدای سال 97 رسیده و آخرین فصل سال 98 را با رکورد 356 هزار واحدی شروع کرده است. با محاسبه این تغییرات می‌توان میزان سودی که از سال 92 برای سرمایه‌گذاری در بازار بورس رخ می‌دهد را متوجه شد.

نگاهی به شاخص‌های بازار بورس در 6 سال گذشته می‌تواند نمای کلی از وضعیت این بازار را به ما ارائه دهد.

در همین رابطه بخوانید:

بازار ارز

بازار دیگری که در کشور ما با حواشی بسیاری همراه بوده بازار ارز است. ابتدای سال 92 که آغاز این دوره رکودی بود، فعالان بازار ارز به طرق مختلف خرید و فروش می‌کردند. صرافی‌ها و دلالان ارزی در مناطق مختلف از این وضعیت سودهای زیادی کسب کردند. اما آیا بازار ارز برای سرمایه‌گذاری خانواده‌ها مناسب است یا ورود به سایر بازارها با توجیه بیشتری همراه بود؟

گفتنی است نرخ ارز در اوایل دهه 90 در کانال 1000 تومان قرار داشت و دو سال بعد هر دلار در بازار ارز با نرخ 3 هزار تومان به فروش می‌رسید، که این خود شوک عجیبی به بازار تحمیل کرد. اما این ابتدای راه صعود بازار ارز به قله صعودی بود و روند رشد آن به طور بی‌سابقه‌ای از بازارهای موازی خود پیشی گرفت. به طوری که سال 95 نرخ دلار تا 3600 تومان پیش رفت و به کلی اقتصاد را به شوک فرو برد.

اما این نیز آغاز انقلاب کاسبان ارز در مقاطع مختلف بود. به طوری که همهمه‌ای در بین مردم ایجاد شد که چگونه می‌توان بازارهای کلان اقتصادی را کنترل کرد و دولت برای کنترل آن چه رویکردهایی در نظر دارد؟ اما این آغاز راه بود و بلافاصله اتفاقات بین‌المللی در کنار واکنش‌های هیجانی در برخورد با این افزایش‌ها باعث شد تا بازار ارز و دلار در سراشیبی افزایش قیمت‌ها با سرعت زیادی حرکت کند و به طور افسار گسیخته‌ای قیمت ارز افزایش یافت و در کانال 12 تا 15 هزار تومان در نوسان بود.

بازار مسکن «جایی سرمایه‌گذاری کن که باد زیرش نره»

یکی از بخش‌هایی که از گذشته مورد توجه بسیاری از ایرانیان بوده مسکن است. به طوری که بسیاری از بزرگترها آینده روشن را در گرو خرید مسکن می‌دانستند، این مثال را که «جایی سرمایه‌گذاری کن که باد زیرش نره» را به این معنی که زمین و یا خانه بخرید و برای خرید خودرو و کالاهای دیگر هزینه نکنید، به کار می‌بردند. در نتیجه بهترین سرمایه‌گذاری برای آنها خرید خانه بود. در واقع تا حدودی درست می‌گفتند. تورم این چنینی که در کشور رخ داد، توان خرید خانه را از جوانان گرفت و خرید خانه به امری بسیار سخت تبدیل شد. اما در چند سال اخیر بازار مسکن چه وضعیتی داشته؟

طبق اطلاعات معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی ارزش افزوده فعالیت‌های بخش مسکن و ساختمان از سال ۹۲ روند نزولی داشته و از ۷.۸ درصد در سال ۹۲، به ۵.۱ درصد در سال ۹۶ رسیده است. این گزارش نشان می‌دهد که طی سه ماهه اول سال ۹۶ نسبت به سه ماهه اول سال ۹۷ تغییر چشمگیر نداشته و معادل ۵.۶ هزار میلیارد تومان بوده است.

تولید متناسب با تقاضا

تحولاتی که سمت تقاضای مسکن روی می‌دهد، عوامل تاثیر گذار بر قیمت نرخ ارز یکی از عوامل تاثیرگذار در این بخش است. بر اساس نتایج سرشماری سال ۸۵، تعداد ۱۵ میلیون و ۸۵۹ هزار واحد مسکونی دارای سکونت در کشور وجود داشته است، که در سرشماری سال ۹۵ به ۲۲ میلیون و ۸۲۵ هزار واحد مسکونی رسیده است. به عبارت دیگر تعداد واحدهای مسکونی در دهه ۸5 تا ۹۵ حدود ۷ میلیون واحد افزایش یافته ‌است.

با احتساب تعداد ۲۴ میلیون و ۱۹۶هزار خانوار درکشور، سال ۹۵ کسری بیش از یک میلیون و هفتصد هزارواحد مسکونی وجود داشته و به همین علت است که تراکم خانوار در واحد مسکونی به رغم بهبود در سال‌های گذشته، همچنان بالاتر از یک و در سال ۹۵، برای کل کشور حدود ۱.۰۶ بوده است. به عبارت دیگر در سال ۹۵ در ۱۰۰ واحد مسکونی، ۱۰۶ خانوار سکونت داشته‌اند.

اما این اتفاقات چه تاثیری در بازار مسکن گذاشت؟ بسیاری از کارشناسان، ‌رکود در معاملات مسکن را پیش‌بینی کرده و معتقد بودند در ساخت‌و‌ساز اتفاق زیادی روی نمی‌دهد و دلیل آن را بومی بودن مصالح‌ ساختمانی و نیروی انسانی عنوان کردند. اما این امر که کاهش معاملات و خرید و فروش در تولید مسکن تاثیر مستقیم دارد برکسی پوشیده نیست و نمی‌توان از آن غافل بود.

بنابراین ارزش‌ افزوده فعالیت‌های بخش مسکن و ساختمان از سال ۹۲ روند نزولی به خود گرفتند. به طوری که از سال ۹۳ رشد منفی ۰.۴ درصد رخ داد. روند نزولی نرخ رشد ارزش‌ افزوده با فاصله بسیار زیادی در سال ۹۴ به منفی ۱۷.۱ درصد رسیده است و از سال ۹۵ ارزش افزوده بخش و ساختمان روند رو به بهبودی را آغاز کرده است، اگرچه این روند همچنان منفی است اما از ۱۷.۱ درصد در سال ۹۴ به منفی ۱۳.۱ درصد در سال ۹۵ رسید که این روند در سال ۹۶ با افزایش انتظار بهبود فضای اقتصادی رشد مثبت ۱.۳ درصدی را تجربه کرد.

تحولات جمعیتی بخش مسکن

تحولات تقاضای مسکن یکی از عوامل مهم و تاثیرگذار در به رونق رسیدن مسکن است و آگاهی از میزان آن می‌تواند در سیاست گذاری نقش مهمی ایفا کند. از سوی دیگر شناسایی خانه‌های خالی نیز ارزش افزوده‌های بسیاری برای سیاستگذاران جهت اعمال محرکات مالیاتی، با هدف روانه کردن این واحدها به بازار به همراه دارد. در این راستا و براساس نتایج سرشماری سال ۸۵ تعداد ۱۵ میلیون و ۸۵۹ هزار واحد مسکونی در تصرف در کشور وجود داشته است که در سرشماری سال ۹۵ به ۲۲ میلیون و ۸۲۵ هزار واحد مسکونی رسیده است.

گفتنی است، تعداد واحدهای مسکونی در 10 ساله ۸۵ تا ۹۵ حدود ۷ میلیون افزایش داشته است. با احتساب تعداد ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار خانوار در کل کشور در سال ۹۵، کسری بیش از یک میلیون و هفتصد هزار واحد مسکونی وجود داشته و به همین علت است که تراکم خانوار در واحدمسکونی به رغم بهبود در سال‌های گذشته همچنان بالاتر از یک و در سال ۹۵، برای کل کشور حدود ۱.۰۶ بوده است. به عبارت دیگر در سال ۹۵ در ۱۰۰ واحد مسکونی، ۱۰۶ خانوار سکونت داشته‌اند.

در همین رابطه بخوانید:

متغیرهای مهم اقتصادی و تاثیرات آن بر بخش مسکن

نقش قیمت وام مسکن در نوسانات قیمتی

لازم به ذکر است، طی دهه‌های اخیر همواره شاهد افزایش درصد مستاجران و کاهش درصد مالکیت در بازار مسکن تهران بوده‌ایم، به گونه‌ای که سهم مسکن ملکی از ۷۶.۴ در سال ۷۱ به ۶۴.۳ درصد در سال ۹۵ کاهش و در مقابل، سهم خانه استیجاری در همین فاصله زمانی از ۱۴.۵ درصد به ۲۶.۲ درصد رسیده است.

در عین حال درصد مستاجران مناطق شهری با نرخ رشد بیشتری نسبت به کل‌ کشور افزایش یافته که این اتفاق عمدتا به دلیل رشد جمعیت شهری ناشی از تشکیل خانوارهای جدید و مهاجرت از روستا به شهر بوده است. همچنین بروز تورم درسال‌های متمادی، کاهش قدرت خرید خانوار و کاهش توان تامین مسکن ملکی را به دنبال داشته که این موضوع بیانگر افزایش شکاف طبقاتی ایجاد شده در سال‌های اخیر است.

گزارش معاونت مسکن و ساختمان، بیانگر تحولات تولید مسکن است که نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده درکل کشور در دوره مورد بررسی، روند سینوسی داشته است. این روند در استان تهران با دامنه تغییرات کوتاه‌تری قابل مشاهده است. علت اساسی این امر از دیدگاه معاونت مسکن و ساختمان را می‌توان در نوسانات اقتصاد کلان، جذابیت بازارمسکن در جذب سرمایه‌ها و سودآوری این بازار جستجو کرد.

بر اساس نمودار، با افزایش سود انتظاری بازار مسکن در پی انتظارات تورمی، تعداد ساختمان‌های تکمیل شده در سال ۹۶ نسبت به سال ۹۵ روند افزایشی داشته است.

سهم تسهیلات پرداختی به بخش مسکن از ۱۷ درصد در سال ۹۰ به ۹.۱ درصد در پایان سال ۹۵ و ۸.۵ درصد در شش ماهه اول سال ۹۷ رسید. در سال‌های گذشته، همواره بالاترین سهم تسهیلات متعلق به بخش بازرگانی و خدمات، و کمترین سهم تسهیلات پرداختی متعلق به بخش‌های کشاورزی، مسکن و ساختمان بوده است. این امر با توجه به بانک محور بودن تامین مالی مسکن در کشور، دستیابی به مسکن را برای خانوارهای ایرانی، محدود می‌کند.

متوسط قیمت فروش و اجاره یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران (۹۸)

بر اساس اطلاعات سامانه کیلید، بیشترین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق یک، سه و شش تهران رقم خورده و همچنین متوسط قیمت در کل تهران در حدود هر مترمربع ۱۱.۴ میلیون تومان است که از قیمت مسکن در این سه منطقه کمتر است.

با توجه به میزان تقاضا، توان خرید مردم و سایر مولفه‌ها، افزایش قیمت مسکن بیش از 2 الی 3 درصد روی نخواهد داد. البته این ثبات نسبی در قیمت‌ها تا روزی اتفاق می‌افتد که هزینه ساخت و مصالح ساختمانی افزایش زیادی نداشته‌ باشند و بعد از آن به طورحتم افزایش قیمتی در این بازار را شاهد خواهیم بود. در این بازه زمانی طبق برآورد کارشناسان در انتهای آذر ماه 98‌ حداقل هزینه ساخت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران 2 میلیون و 200 هزار تومان اعلام شده است که پس از اعلام افزایش نرخ سوخت و هزینه‌های جانبی، تا متری 3 میلیون تومان نیز می‌رسد.

در نتیجه می‌توان بدون در نظر گرفتن مولفه‌های مختلف،‌ سرمایه‌گذاری در تمام بازارهای فوق‌الذکر را سودده دانست و دلار را پیشرو در افزایش قیمت عنوان کرد. اما باید مدنظر داشت،‌ فعالانی که به صورت تخصصی در بازارهایی همچون بورس به نوسان‌گیری پرداختند،‌ یا توانستند از نوسانات بازار ارز استفاده بیشتری کنند، منافع مالی بیشتری کسب کرده و سرمایه خود را همسو با تورم افزایش دادند.

تحلیل و بررسی آینده بازار مسکن در سال 1400

به گزارش پایگاه خبری ملک هفت؛ آنچه بررسی بازار مسکن به ما نشان می‌دهد حرکت این بازار به سمت رکود است. آمارها نشان می‌دهد که عرضه و تقاضا در حال حاضر تناسبی باهم ندارند و درصورتی‌که شرایط بهار ادامه داشته باشد، بازار مسکن با رکود مواجه خواهد شد؛ اما علت این وضعیت در داخل و خارج بازار مسکن وجود دارد.

با بررسی بازار مسکن در شهرهای بزرگ عوامل داخلی افزایش قیمت مصالح ساختمانی و افزایش قیمت زمین هستند. ازجمله عوامل خارجی که باعث شد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر به شدت افزایش یابد شوک ارزی و بالا عوامل تاثیر گذار بر قیمت نرخ ارز رفتن قیمت دلار بود که بر تمامی بازارهای کشور تأثیر گذاشت

افزایش قیمت مسکن و مصالح در طول یک سال

قیمت خانه‌های کلنگی نیز در شهر تهران افزایش داشته است و این افزایش قیمت‌ها در تمامی استان‌ها دیده می‌شود. از ابتدای سال جاری رشد قیمت مصالح ساختمانی پرمصرف در کشور بی‌سابقه بوده است و گوی سبقت را از دیگر عوامل گرانی ربوده است. از طرفی با گران شدن قیمت مسکن، توان مالی مردم برای خرید کمتر شده است و سازندگان نیز چندان رغبتی برای ساخت‌وساز نشان نمی‌دهند. آنچه در برخی موارد مشاهده شده است به دلیل رکود در بازار، برخی از سازندگان به‌عنوان خریدار در بازار ظاهر شده‌اند.

نظر کارشناسان درمورد آینده بازار مسکن

در این میان کارشناسان مسکن به دلیل «تسهیل شرایط ساخت‌وساز» در سال بعد معتقدند، بازار مسکن در سال 1400 به‌سوی بهبودی اوضاع پیش خواهد رفت. این کارشناسان علت را در تغییر جهت «متغیرهای بیرونی اثرگذار» می‌دانند.

مدیران ارشد فعالان ساخت‌وساز و جامعه انبوه‌سازان، آینده بازار مسکن در سال 1400 را پیش‌بینی کرده‌اند. این انبوه‌سازان که بیشتر در 5 کلان‌شهر کشور فعال هستند، معتقدند با اینکه ساخت‌وساز در کشور در اوضاع کنونی با رکود همراه است نگاه انبوه‌سازان و مدیران ارشد این حوزه به آینده ساخت‌وساز در کشور دوگانه است.

برخی از این افراد با توجه به چالش‌های پیش روی این بازار معتقدند تا پایان سال رکود تورمی زیادی بر بازار مسکن حاکم خواهد شد و برخی دیگر با نگاهی به سال 1400 چشم‌انداز این بازار در سال آینده را امیدوارکننده می‌دانند.

آن‌ها می‌گویند سطح ساخت‌وساز در کلان‌شهرها نسبت به سال‌های گذشته به میزان قابل‌توجهی کاهش داشته است و بیشتر ساخت‌وسازهایی که جریان دارد مربوط به پروانه‌های ساختمانی است که در سال‌های گذشته و سال‌های 97 و 98 صادر شده است. آمارها نشان می‌دهد روند ساخت‌وساز و صدور پروانه ساخت از ابتدای سال 99 نزولی بوده و عمده فعالیت‌های ساختمانی مربوط به سال‌های گذشته است.

فعالان این حوزه برای ادامه فعالیت از 5 حوزه تحت‌فشار قرارگرفته‌اند و تمرکز بیشتر خود را بر روی اتمام پروژه‌های نیمه‌تمام قرار داده‌اند. به همین دلیل است که از ابتدای سال جاری میزان درخواست صدور پروانه ساختمانی با افت زیادی مواجه شده است.

از طرفی سازندگان امیدوارند با شروع سال 1400 و ایجاد ثبات نسبی در بازار بورس و ارز سرمایه‌گذاران بار دیگر به سمت بازار مسکن به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری امن و مطمئن گرایش پیداکرده و همین امر انگیزه سازندگان برای ساخت‌وساز را فراهم کند.

این ثبات در بازارها ازجمله بازار ارز باعث می‌شود که سازندگان بتواند تخمین درستی از قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز داشته باشند و از نوسانات مداوم و لحظه‌ای در قیمت مصالح و دیگر مواد ساخت‌وساز که هم‌اکنون در بازار حاکم است و همه را سردرگم کرده است، خلاص شوند.

مدیران ارشد فعال در حوزه ساختمان معتقدند اگرچه نوسانات زیاد بازار را دچار رکود کرده است اما ثبات احتمالی در سال آینده باعث می‌شود شرایط کنونی کمی بهبود پیدا کند.

ورود بازار مسکن به وضعیت رکود

در بهار سال 99 مجموعاً 102 هزار پروانه برای ساخت واحدهای مسکونی صادر شده است. اگر این کاهش آمار در فصول بعد نیز ادامه داشته باشد، بازار مسکن مانند 6 سال گذشته وارد وضعیت رکود شده و آمار ساخت‌وساز در کشور به 400 هزار واحد مسکونی در سال خواهد رسید.

با توجه به اینکه برای خروج بازار مسکن از رکود نیاز به ساخت سالانه 560 هزار واحد مسکونی داریم این آمار باز هم بازار مسکن را به سمت رکود خواهد برد.

عوامل موثر بر تحولات بازار مسکن در سال 1400

کارشناسان و فعالان مسکن می‌گویند 5 عامل است که هم‌اکنون این بازار را به شدت عوامل تاثیر گذار بر قیمت نرخ ارز تحت تأثیر و فشار قرار داده است. افزایش قیمت زمین، نوسانات بازار سرمایه، افزایش نرخ ارز، تغییر قیمت لحظه‌ای مصالح ساختمانی عواملی هستند که این فشار را ایجاد کرده‌اند.

بسیاری از مصالح ساختمانی که ساخت داخل هستند با افزایش قیمت زیادی روبه‌رو شده‌اند. میلگرد، فولاد، آهن‌آلات ساختمانی و سیمان مصالح ساختمانی تولید داخل هستند که با نوسانات ارز به شدت تحت تأثیر قرارگرفته و قیمت آن‌ها به‌صورت لحظه‌ای بالا رفته است.

طبق آمارها قیمت سیمان ساخت داخل نسبت به سال 96، 3.5 درصد افزایش قیمت داشته و قیمت میلگرد تولید داخل نیز تقریباً 7 برابر شده است. بازار سرمایه و هیجانات حاکم بر آن نیز بر روی قیمت مصالح ساختمانی تأثیر گذاشته و قیمت مصالح و قیمت تمام‌شده مسکن را بالا برده است.

این هیجانات بر روی قیمت خانه‌های کلنگی تأثیر گذاشته با توجه به انتظارات تورمی، بسیاری از مالکان از عرضه و فروش خانه خود منصرف شده‌اند و یا قیمت‌ها را بالابرده‌اند.

سوالات متداول

اوضاع مسکن در سال 1400 چگونه خواهد بود؟

برخی از سازندگان و فعالان حوزه ساخت‌وساز اعتقاددارند اگر بازار عوامل تاثیر گذار بر قیمت نرخ ارز در سال 1400 به ثبات برسد و قیمت ارز و دیگر نهاده‌های ساختمانی ثابت شود بسیاری از مردم سرمایه خود را به‌سوی بازار مسکن خواهند آورد. در غیر این صورت رکود تورمی شدیدی در بازار مسکن ایجاد خواهد شد.

پیش‌بینی سازندگان برای نیمه دوم سال 99 در بازار ساخت‌وساز چیست؟

با توجه به نوسانات زیادی که در بازارهای موازی وجود دارد و قیمت‌ها لحظه‌ای بالا می‌روند، بسیاری از فعالان ساخت‌وساز در حال حاضر به فکر پروژه تازه‌ای نبوده و در حال تکمیل و پایان رساندن پروژه‌های نیمه‌تمام خود هستند.

عواملی که باعث شده است بازار مسکن ملتهب شوند کدام است؟

نوسانات زیاد ارز، عدم عرضه خانه‌های کلنگی برای ساخت‌وساز، گرانی زیاد قیمت زمین، گران شدن مصالح ساختمانی از مشکلاتی است که در بازار مسکن وجود دارد و باعث شده است صدور پروانه‌های ساخت‌وساز بسیار کم شود.

کدام‌یک از مصالح ساختمانی نوسان قیمت بیشتری داشته‌اند؟

بیشتر مصالح ساختمانی صفر تا صد در کشور تولید می‌شوند اما تحت تأثیر نوسانات ارز گران شده‌اند. در این میان میلگرد و سیمان بیشترین افزایش قیمت را داشته‌اند.

تعریف ارز و عوامل موثر بر تعیین نرخ آن

شاید کلمه ارز به گوش شما هم آشنا باشد اما دقیقا فرق آن را با پول نمیدانید. اصلا به کدام پول ها ارز گفته می شود؟ ارز در واقع همان پول است اما تفاوتهای اساسی دارد که یادگیری این تفاوات ها به ما کمک می کند تا بیشتر با مسائل اقتصادی جهان آشنا شویم. ما عوامل تاثیر گذار بر قیمت نرخ ارز عادت کرده ایم که تمام اسکناس ها و سکه های موجود در جهان را پول خطاب کنیم. اما در واقع پول فقط به وسیله های مبادلاتی گفته می شود که ارز ذاتی دارند و در هر جای جهان ارزششان یکی است. مثلا سکه هایی که از طلا، نقره و مس ساخته شده اند در هر جای جهان ارزش مساوی خواهند داشت. در نتیجه این پول هایی که به صورت اسکناس استفاده می شود پول نیست بلکه ارز است. امروزه معاملات ارزی در صرافی ها انجام می گیرد و چنان اهمیتی پیدا کرده است که بسیاری از کشور های جهان از جمله ایران سامانه های نظارتی مانند سناریت را برای نظارت بر مبادلات ارزی ایجاد کرده اند.

ارز به چه معناست؟

تمامی اسکناس های موجود در جهان ارز نامیده می شوند. ارز ها در واقع کاغذهای بی ارزشی هستند که به صورت قرار دادی توسط دولت ها به آن ها ارز داده می شود. این کاغذها خود بی ارز هستند اما توسط دولت ارز دار می شوند. این ارز ها به صورت قرار دادی به عنوان پول یک کشور به حساب می آِیند و مردم آن کشور نیز می پذیرند که از طریق این پول مبادلات کالا انجام شود. این ارز ها می توانند به عنوان سرمایه نیز ذخیره شوند. ارز یک واسطه مبادلاتی است که اکثر مردم فکر می کنند پول است. این برگه های بی ارزش مقیاس محاسباتی، قابل معاوضه و تقسیم پذیرند.

عواملی که بر نرخ ارز اثر می گذارند

میزان تبدیل ارز ها در کشورهای مختلف فاکتور سنجش سطح اقتصادی یک کشور است و و نشان دهنده ی ثبات اقتصادی است. به همین جهت هم دائما مورد نظارت و بررسی قرار می گیرد. ارزش یک ارز بستگی به میزان ورود و خروج آن از کشور عوامل تاثیر گذار بر قیمت نرخ ارز دارد. وقتی در بازار جهانی تقاضا برای یک ارز بیشتر می شود ارزش آن ارز نیز بیشتر است. علت اینکه ارزش ارز دلاردر جهان بیش از دیگر ارزها است میزان استفاده از آن در اکثر معاملات جهانی است. عواملی که بر نرخ ارز کشورها اثر می گذارد متفاوت است. و ما در ادامه قصد داریم به برخی از این عوامل که باعث ارزشمند شدن یا کم بها تر شدن ارز می شود بپردازیم.

شاخص نسبت قیمت کالاها در واردات و صادرات

بهبود شاخص قیمت کالاهای صادراتی به وارداتی چنانچه بهتر شود باعث ارزشمند تر شدن پول آن کشور می شود. به عبارتی دیگر اگر مقدار سودی که از صادرات کالا بدست می آید از هزین های واردات بیشتر باشد ارزش پول آن کشور بیشتر می شود. چراکه با صادرات ارز بیشتر وارد کشور می شود و می تواند قیمت ارز استفاده شده برای مبادلات را کاهش دهد.

عملکرد اقتصادی و سیاسی

ثبات سیاسی یک کشور باعث افزایش ارزش ارز آن می شود. تقاضا برای ارز کشوری که از لحاظ سیاسی دچار آشفتگی های سیاسی است به طور قطع کمتر خواهد بود. در صورتی که کشور ثبات سیاسی بیشتر دارد میزان سرمایه گذاری های خارجی در آن کشور بیشتر می شود باعث بالا رفتن ارزش ارز آن کشور می شود.

نرخ تورم

نرخ تورم در داخل یک کشور باعث کاهش قیمت ارز آن در جهان می شود. وقتی که تورم کم باشد قیمت کالاها در کشور رشد کمتری دارد و ارزش ارز آن ها تغییر نمی کند. اما کشور هایی که تورم بالایی دارند بهای ارز آن ها به سرعت کم می شود. در واقع نرخ تورم و ارزش ارز یک کشور نسبت معکوس دارند و بالا رفتن هر کدام باعث کاهش دیگری است.

نرخ بهره

افزایش نرخ بهره در یک کشور باعث افزایش ارزش ارز آن کشور می شود. با بالا رفتن نرخ بهره سود بیشتری به بانک ها می رسد و این امر باعث جذب سرمایه خارجی و نرخ بیشتر تبدیل ارز خارجی به داخلی میشود.

مبادلات خرجی کشور

سطح درآمد حاصل از مبادلات بین کشوری باید بالا باشد تا ارزش ارز بیشتر شود. کاهش سطح مبادلات خارجی نشان دهنده بیشتر شدن میزان واردات به صادرات و خروج ارز از کشور است.

بدهی دولت

بدهی های دولت به ارگان های داخلی و یا به سایر کشور ها می تواند باعث کاهش نرخ ارز شود. وقتی دولت بدهی بالایی داشته باشد توان جذب سرمایه خارجی را ندارد و این باعث سقوط نرخ ارز خواهد شد.

رکود اقتصادی

رکود اقتصادی یک کشور یعنی کاهش توان خرید و فروش مردم آن، وقتی در یک کشور رکود اقتصادی اتفاق بیفتد سرمایه گذاران خارجی نیز هیچ علاقه ای به سرمایه گذاری در آن کشور نخواهند داشت. در نتیجه نرخ ارز آن کشور به نسبت سایر کشور کمتر خواهد شد.

سفته بازی

وقتی که اقتصاددانان احتمال دهند که قرار است ارزش پول یک کشور بیشتر شود به میزان بیشتر از آن تقاضا خواهند کرد تا ذخایر ارزی خود را بیشتر کنند. همانطور که قبلا هم گفته شد افزایش نرخ تقاضای یک ارز در بازار جهانی باعث افزایش نرخ ارز آن کشور می شود.

تا به حال به تمام اسکناس های موجود در کشور پول می گفتیم . اما در این مقاله متوجه شدیم که پول ارزش ذاتی دارد و از ماده با ارزشی ساخته می شود اما ارز به اسکناس هایی که از کاغذ ساخته شده و خود دولت ها به آن ارزش می دهند گفته می شود. میزان تبادلات این ارز در بین کشور ها برای انجام مبادلات و معاملات باعث افزایش ارزش آن می شود. کاهش یا افزایش نرخ یک ارز به میزان نرخ تبدیل آن ارز و تقاضای آن در بازار های معاملات جهانی بستگی دارد. در این میان تورم، نرخ بهره، بدهی دولت ها، سفته بازی، رکود اقتصادی، ثبات سیاسی، مبادلات خارجی کشو و در نهایت شاخص قیمت کالاهای وارداتی به صادراتی همگی می توانند رد نرخ و ارزش ارز یک کشور اثرگذار باشند.