معامله با حق استرداد چیست؟

آشنایی با انواع خیارات حقوقی در قانون مدنی

در تمامی قراردادها و معاملاتی که روزانه بین مردم انجام می‌شود، شروط و اختیاراتی برای طرفین در نظر گرفته شده است که برخی از آنها منشا قانونی داشته و برخی دیگر به علت تراضی طرفین در قرارداد ذکر شده‌اند. انواع اختیارات حقوقی و شروط آنها به دلیل احترام به پایبندی به قرارداد پیش‌بینی شده‌اند. به این اختیارات در اصطلاح عالم حقوق، خیارات حقوقی گفته می‌شود که در صورت عدم رعایت آنها می توان به وکیل حقوقی مراجعه نمود و شکایت مطرح کرد. اما انواع خیارات حقوقی چند نوع اند و هرکدام چه ویژگی‌ای دارد؟

رواج قراردادها در جامعه باعث شد است تا این بحث از علم حقوق اهمیتی بیش از پیش پیدا کند . امروزه قرارداد خرید و فروش یکی از مهمترین قراردادهایی است که افراد چه در سطح کوچک و چه در سطح کلان با آن سر و کار دارند . از این رو اطلاع از اصول مرتبط با این قراردادها به افراد کمک می کند تا در انعقاد قرارداد بیش از قبل به جزئیات دقت نمایند. همه ما قراردادهایی را دیده ایم که یکی از دو طرف قرارداد بنا به دلیل دچار ضرر می شود و یا مایل است قرارداد را خاتمه دهد . در این شرایط باید به دنبال راه حل حقوقی ای باشیم تا بتوان انحلال قرارداد صورت بگیرد . در قانون برای فسخ قرارداد حقوقی در نظر گرفته شده است که به آن خیار می گویند . از این رو در این مقاله به بررسی تعریف خیار در حقوق و انواع خیارات می پردازیم .موسسه عدالت آریایی با بهره‌گیری از بهترین وکیل کلاهبرداری تهران تا انتهای مسیر حقوقی همراه شماست.

Table of Contents

تعریف خیار در حقوق

خیار کلمه ای است به معنی اختیار یعنی اجازه انجام کاری را دادن . از این رو می توان تعریف خیار در حقوق را این گونه بیان کرد : قانون مدنی ما به معنی اختیار و اجازه‌ای است که از سمت قانون به افراد اعطا می شود تا بتوانند با بکارگیری آن‌ها معامله خود را فسخ کنند. هرچند تمامی عقودی که مطابق با قواعد آمره اند محترم بوده و طرفین به پایبندی نسبت به آن ملتزم هستند، اما باید شرایطی نیز وجود داشته باشد تا افراد بتوانند به شکل قانونی قرارداد را فسخ کنند و از آن خروج کنند.

در واقع حقوق به طرفین یک معامله اجازه این را داده است تا در صورتی که شرایط لازم وجود داشته باشد اقدام به فسخ قرارداد خود کنند . پیش بینی این شرایط در قانون برای جلوگیری از ضرر یکی یا دو طرف قرارداد از معامله است .

این شرایط همان خیارات حقوقی اند که هرکدام مختص به انواع خاصی از قراردادها، و هم‌چنین اصول متفاوتی دارند. عقود لازم تنها با وجود شرط فسخ، وجود خیارات قانونی یا اقاله قابل فسخ هستند و از آنجایی که عقودی مانند بیع و اجاره که روزانه توسط ما منعقد می شوند در زیر مجموعه این عقود قرار می‌گیرند، آشنایی با اسقاط کافه خیارات در حقوق مفید خواهد بود.

مبنای خیارات

اصل لزوم قرارداد‌ها که در عالم حقوق از آن به عنوان «اصاله الزوم» یاد میشود ایجاب میکند که جز در مواردی که به حکم قانونگذار تبیین شده است، قرارداد‌ها متزلزل نشوند. خیارات یکی از موارد تخصیصی توسط قانون است که تزلزل عقود را به طور قانونی پیش‌بینی کرده است. در مبنای این استثنا اختلاف نظر بین علما وجود دارد. بنا به نظر دسته‌ای از جبران ضرر و طبق عقیده دیگری مبنای خیارات حکومت اراده افراد است. طبق نظر بهترین وکیل تهران هیچ قراردادی منعقد یا منفسخ نمی‌شود مگر با رضایت و اراده متعاقدین آن. پس مبنای وجود خیارات به رسمیت شناختن اراده و رضایت انسانی‌ یا جلوگیری از ضرر افراد است.

استثنایی بودن خیار

همانطور که گفته شد اصل بر لزوم قراردادهاست. پس فسخ عقد امری استثنایی و بر خلاف قاعده محسوب میگردد. پس در مواردی که نسبت به وجود یا انطباق خیار با نوع معامله در قرارداد شک و تردیدی وجود داشته باشد، اصل بر عدم وجود خیارات است. اما به هر حال استفاده از خیارات برای دو طرف قرارداد ارزشمند است. پس بهتر است قبل از اقدام به انعقاد قراردادی، با یک وکیل دادگستری مفاد قرارداد خود را چک کنید. یک وکیل حرفه ای از متضرر شدن شما در قرارداد هایتان حتی مسئله فسخ نکاح جلوگیری میکند.

آیا جمع چند خیار در یک عقد ممکن است؟

جمع چند خیار در یک عقد به علت وجود اسباب مختلف که هرکدام اختیار ویژه‌ای برای فسخ عقد به وجود آورند در کنار یکدیگر ممکن است. تصور کنید در یک بیع، خریدار و فروشنده هنوز در مجلس اند پس خیار مجلس دارند و هم‌زمان کالای فروخته شده دارای عیب پنهان است پس خیار عیب نیز وجود دارد. اگر در مجلس انعقاد عقود تان حتی هرگونه بیع، از حضور یک وکیل حقوقی بهره مند شوید یا حتی مشاوره حقوقی با وکیل داشته باشید ، می‌توانید از خیارات قبل از منقضی شدن مهلت آنها استفاده کرده و در صورت لزوم قرارداد را فسخ کنید.

انواع خیارات

دو طرفی که قرار داد را می بیندند می‌توانند یک تا چند تا از انواع خیارات را در قرارداد خود ذکر کنند . البته در بعضی از موارد هم بعضی از متعاملین اقدام به اسقاط کلیه خیارات می کنند . انواع خیارات در قانون به ترتیب زیر است :

1. خیار مجلس
2. خیار حیوان
3. خیار تأخیر ثمن
4. خیار رویت و تخلف از وصف
5. خیار غبن
6. خیار تدلیس
7. خیار عیب
8. خیار تبعض صفقه
9. خیار شرط

کدام خیارات فوری هستند؟

هدف از وجود خیارات، دفع ضرر و جبران آن است. به همین دلیل برخی از خیارات باید فورا اجرا شده و منجر به فسخ قرارداد شوند. در غیر این صورت مانع ضرر نخواهند بود بلکه باعث آن میشوند. خیارات فوری عبارتند از :

خیار تخلف از وصف

خیار فسخ در فسخ نکاح

خیار فسخ

خیار فسخ اصطلاحی حقوقی و به معنای برهم زدن یک جانبه ی قرارداد است.

خیارات در حقوق چیست ؟

1- خیار تدلیس

تدلیس به معنای پنهان کردن عیب و ایجاب فریب است. تدلیس توسط هریک از فروشنده یا مشتری برای طرف دیگر خیار تدلیس ایجاد میکند. مطابق ماده ۴۳۹ قانون مدنی، خیار تدلیس عبارت است از: اگر بایع، تدلیس نموده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایه، نسبت به ثمن شخصی، در صورت تدلیس مشتری.

2- خیار عیب

این خیار زمانی اجرا میشود که کالای مورد معامله و خریداری شده توسط مشتری، معیوب بوده است. در این صورت مشتری میتواند معامله را فسخ نماید با بدون برهم زدن معامله، مابه‌تفاوت قیمت مبیع سالم و معیوب را از فروشنده اخذ کند. طبق ماده ۴۲۲ قانون مدنی خیار عیب عبارت است از: اگر بعد از معامله، ظاهر شود که مبیع، معیوب بوده، مشتری، مختار است، در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.

3- خیار حیوان

در معامله‌ای که مبیع حیوان باشد، مشتری می تواند تا سه روز معامله را فسخ کند. مطابق ماده ۳۹۸ قانون مدنی خیار حیوان عبارت است از: اگر مبیع، حیوان باشد، مشتری تا سه روز از حین عقد، اختیار فسخ معامله را دارد.

4- خیار تاخیر ثمن

طبق ماده ۴۰۲ همان قانون خیار تاخیر ثمن عبارت است از: هر گاه مبیع، عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع، بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت، نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری، تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می شود. بر اساس این ماده، در صورت تعلل مشتری در پرداخت ثمن یا وجه معامله، آن هم در زمانی که فروشنده هنوز مال را تسلیم نکرده است، این خیار برای فروشنده، وجود دارد. همچنین مورد معامله در خیار تاخیر ثمن باید وجود خارجی داشته باشد.

5- خیار رویت و تخلف از وصف

ماده ۴۱۰ همان قانون در مورد خیار رویت و تخلف از وصف اینطور مقرر میکند: هر گاه کسی، مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن، اگر دارای اوصافی که ذکر شده است، نباشد، مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست، قبول نماید.

6- خیار غبن

غبن به معنای تفاوت ارزش مورد معامله با قیمت بازار است و زمانی که این تفاوت بسیار واضح باشد، غبن فاحش است. ماده ۴۱۶ قانون مدنی در مورد خیار غبن مقرر می دارد :هر یک از متعاملین که در معامله، غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن، می تواند معامله را فسخ کند.

7- خیار مجلس

ماده ۳۹۸ قانون مدنی مقرر می کند: هر یک از متبایعین، بعد از عقد، فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند، اختیار فسخ معامله را دارند.

8- خیار شرط

ماده ۳۹۹ همان قانون بیان میکند: در عقد بیع، ممکن است شرط شود که در مدت معین، برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی، اختیار فسخ معامله باشد .

9- خیار تبعض صفقه

ماده ۴۱۱ قانون مدنی در مورد این خیار مقرر می کند: خیار تبعض صفقه، وقتی حاصل می شود که عقد بیع، نسبت به بعض مبیع، به جهتی از جهات، باطل باشد در این صورت، مشتری حق ‌خواهد داشت، بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است، قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است، ثمن را استرداد کند.

شرط سقوط خیار در عقد

وفق ماده ۴۴۸ قانون مدنی، سقوط تمام یا بعضی از خیارات را میتوان ضمن عقد شرط نمود. این شرط در مواردی که خیار در نتیجه عقد به وجود می آید و سبب تام آن در تراضی نهفته است به معنای اسقاط حق خیار موجود میباشد. اسقاط خیار میتواند به صورت صریح یا ضمنی در قرارداد ذکر شده باشد.

خیارات مختص عقد بیع

بیع یا همان خرید و فروش مال در مقابل عوض معلوم، علاوه بر تمام انواع خیاران دارای یک‌سری خیار مخصوص به خود است که تنها در این خیار دیده میشود. این خیارات عبارتند از خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن.

شرط خیار و شرط انفساخ

شرط انفساخ به این معنا است که طرفین شرط میکنند که قرارداد پس از مدت معینی پایان یابد یا در اثر تحقق اتفاق یا رویدادی، خود به خود منحل شود. اگر در یک قرارداد طبق قواعد اقاله موثر نباشد، شرط انفساخ نیز نافذ نیست.

شرط خیار حق فسخ ناشی از شرط است.

بیع شرط چیست؟ معامله با حق استرداد چیست؟

معامله با حق استرداد به بیع محدود نمیشود و از جهتی ناظر بر املاک است. مراد از این معامله هر عقد تملیکی و‌معوض میباشد که در آن انتقال دهنده حق دارد با رد کردن عوضی که دریافت نموده است، مال تملیک شده را مسترد کند. در بیع شرط بدین صورت است که در بیع شخصی مال خود را میفروشد و در آن شرط می‌کند که اگر در مدت خیار بتواند ثمن را بازگرداند، عقد را فسخ کند و مبیع را پس بگیرد.

تفاوت خیار شرط و خیار تخلف شرط

مطابق ماده ۳۹۹ قانون مدنی، خیار شرط که ساخته‌ی تراضی طرفین است ممکن است در عقد بیع بین طرفین شرط شود که در یک مدت معین برای بایع یا مشتری یا هردو یا شخص ثالث اختیار فسخ معامله باشد. اما در خیار تخلف شرط طرفی که شرط به نفع او میباشد و راهی برای رفع ضرر ندارد، حق فسخ پیدا میکند. در واقع خیار تخلف از شرط نتیجه تخلف از تراضی و امتناع اجرای تعهد ناشی از آن است.

کدام خیارات مهلت اجرای معین دارند؟

برخی از خیارات را تنها در زمانی محدود می‌توان اجرا کرد و به وسیله آنها قرارداد را منفسخ کرد. این خیار‌ها عبارتند از:

خیار مجلس:

مهلت اجرای خیار مجلس تا پایان زمانی است که متعاقدین در مجلس عقد حضور دارند. به محض جدا شدن خریدار و فروشنده این خیار ساقط میشود. در قراردادهایی که تلفنی منعقد می شوند مهلت خیار مجلس تا پایان زمان ارتباط تلفنی است و پس از آن خیار مجلس ساقط میگردد.

خیار حیوان:

در قراردادهایی که موضوع آن‌ها حیوان است، مشتری تا سه روز از زمان عقد اختیار فسخ معامله را دارد.

خیار شرط:

خیار شرط با تراضی طرفین مطابق ماده ۳۹۹ قانون مدنی به وجود می‌آید. همانطور که در این ماده آمده است در عقد بیع ممکن است که شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا هر شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.

تادیه ثمن

یکی از موارد مهم بیع مبحث تادیه ثمن است ما در این مقاله به بررسی این موضوع پرداخته ایم برای آگاهی بیشتر در این زمینه تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.

فهرست مطالب این مقاله >برای مطالعه روی عنوان دلخواه کلیک کنید

ثمن چیست ؟

ثمن به معنی قیمت و بهای کالای مورد نظر است .

ثمن به بهایی اطلاق می شود که کالا در برابر آن معامله شده است ، خواه با ارزش متعارف کالا در بازار برابر باشد یا بیشتر یا کمتر .

و تفاوت آن با قیمت همین است ، زیرا قیمت عبارت است از ارزش کالا در بازار و نزد عرف که از آن به ثمن المثل تعبیر می شود .

تادیه ثمن چیست؟

پس از انعقاد عقد بیع صرف نظر از اثر فوری آن که انتقال مالکیت است ، نخستین تعهدی که بر عهده مشتری قرار دارد پردات ثمن است .

یکی از آثار عقد بیع تادیه ثمن است .

که باید در زمان و مکان مشخص شده در قرارداد انجام شود . پس همانگونه که فروشنده ملزم به تحویل مورد معامله به خریدار است مشتری نیز ملزم به پرداخت ثمن معامله می باشد .

همانطور که در بند 4 ماده 362 قانون مدنی آمده است :

« عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند . »

بیع چیست؟

بدانیم بیع در لغت به معنی خرید و فروش است .

ماده 338 قانون مدنی :

« بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم . »

در اثر انعقاد عقد بیع و قرارداد ، فروشنده که مالی را به خریدار فروخته است و به وی تسلیم کرده است در مقابل انتظار دارد که ثمن آن را از جانب خریدار دریافت کند .

یعنی مشتری ملتزم به تادیه ثمن است که این تادیه بر اساس توافقات بین مشتری و خریدار بوجود آمده است .

ماده 394 قانون مدنی :

« مشتری باید ثمن را در موعد و محل و بر طبق شرایط که در عقد بیع برقرار شده است تادیه نماید . »

بهتر است بدانیم که ……

تا زمانیکه هر یک از طرفین نسبت به انجام تعهد خود اقدام نکرده اند طرف مقابل می تواند از حق حبس استفاده کند .

مثلاً اگر خریدار ثمن معامله را پرداخت نکرده است ، فروشنده می تواند تا انجام تعهد وی از تسلیم مورد معامله امتناع کند و به عبارتی از حق حبس استفاده کند .

حق حبس چیست ؟

حق حبس اختیاری برای هر یک از طرفین قرارداد است که بر اساس آن حق دارند اجرای تعهد خود را موکول به اجرای تعهد دیگری کنند .

پیشنهاد ما برای شما:حق حبس مبیع-(نگه داشتن مال فروخنه شده در موردی که فروشتنده ثمن معامله را پرداخت نمیکند )

ضمانت اجرای عدم پرداخت ثمن:

ماده 395 قانون مدنی در همین راستا با عنایت به ضمانت اجرای عدم پرداخت ثمن، به بایع یا فروشنده این اختیار را داده است که یا الزام مشتری به تادیه ثمن که همان پرداخت پول است را بخواهد، به این معنا که پس از شکایت و طرح دعوی در مرجع صالح ، مرجع رسیدگی کننده، مشتری را اجبار به تادیه ثمن می نماید و یا عقد بیع را فسخ نماید. بر هم زند.

لکن می توان با تنظیم قراردادی به صورت صحیح و دقیق، تمامی این مشکلات را از سر راه برداشت تا پس از انعقاد قرارداد بااین مشکلات مواجه نشوید و همچنین فروشنده می تواند شرط کند که در صورت عدم پرداخت یکی از اقساط ثمن البته اگر اقساطی بوده باشده،خق فسخ معامله را پیدا نماید، یعنی بتواند معامله را بر اساس این شرط مندرج در قرارداد به هم بزند، که در قانون مدنی به این شرط در قرارداد، خیار تخلف از شرط فعل می گویند. یعنی طرف معامله در صورت تخلف از شرط مذکور در قرارداد ، اختیار بر هم زدن معامله را خواهد داشت. لازم به ذکر است که فسخ در اینجا در اختیار فروشنده می باشد که مسلمآ می تواند از حق خود صرف نظر کند.

مورد دوم این که فروشنده در قرارداد می تواند شرط نماید که در صورت عدم پرداخت یکی از اقساط ثمن، بیع منفسخ گردد که در قانون مدنی به آن شرط فاسخ می گویند. منفسخ یا شرط فاسخ به این معناست که در صورت عدم وقوع شرط یا تخلف از آن شرط، عقد خود به خود و بدون اراده طرفین منفسخ و منحل گردد.

زمان و مکان پرداخت ثمن:

امکان دارد طرفین عقد برای پرداخت ثمن زمان یا مکان خاصی را مد نظر داشته باشند و در این صورت پرداخت ثمن می بایست مطابق توافق طرفین عقد انجام گیرد. ولی اگر طرفین توافقی در این خصوص نکرده باشند ثمن معامله می بایست در مکان وقوع بیع و فورا پرداخت شود زیرا اصل بر حال بودن آن است.

دعوی مطالبه ثمن:

اگر خریدار از پرداخت ثمن امتناع نماید فروشنده (بایع) نیزمی تواند دادخواست مطالبه ثمن را در صورتی که موضوع دعوا(مطالبه ثمن) مال منقول باشد(مانند اتومبیل، جواهر) در دادگاه محل اقامت خوانده (خریدار) مطرح می شود و در صورتی که موضوع دعوا مال غیر منقول (خانه، زمین) باشد در دادگاه محل وقوع ملک مطرح نماید.

دعوی استرداد ثمن:

گاهی اوقات نیزممکن است که خریدار و فروشنده هر دو به تعهد خود عمل نموده و معامله به درستی واقع گردد اما بعد از آن به نحوی از انحا عقد مذکور باطل یا فسخ شود، در این شرایط طرفین عقد می بایست ثمن و موضوع معامله (مبیع) را بازگردانند.

اگر فروشنده از پس دادن مبلغ ثمن امتناع نماید خریدارنیز می تواند با استناد به دلایل محکمی که نشان دهنده فسخ یا بطلان قرارداد و معامله باشد در دادگاه دعوا استرداد ثمن را مطرح نماید.

موارد اقامه دعوا استرداد ثمن:

امکان دارد عقد بیع از طرف یکی از متعاقدین به استناد خیارات مندرج درقانون یا عقد فسخ گردد. مانند خیار عیب، خیار شرط و…

امکان دارد دو طرف معامله تصمیم به برهم زدن معامله داشته باشند که در اصطلاح حقوقی به آن ” اقاله ” می گویند. به یاد داشته باشید اقاله حتی زمانی که مورد معامله تلف شده باشد نیز امکان پذیر است و کسی که مورد معامله در دست وی تلف شده است می باست مثل یا قیمت آن را پرداخت نماید.

در صورتی که مبیع متعلق به شخص ثالث باشد. یعنی مورد معامله متعلق به شخصی غیر از بایع باشدیعنی مستحق للغیر باشد. در این شرایط مورد معامله به مالک اصلی آن برگردانده می شود و خریدار می تواند اصل پول خود را از فروشنده (شخص فضول) مطالبه نماید. در این مورد اگر خریدار به این موضوع که مبیع برای غیر می باشد آگاه نبوده می تواند علاوه بر استرداد ثمن، از فروشنده (فضول) مطالبه خسارت نماید.

مطالبه ثمن معامله در صورت کلاهبرداری:

چنانچه شخصی با کلاهبردای و یا فروش مال غیر، اقدام به انجام معامله کند و این امر در دادگاه کیفری صالح به اثبات برسد، برای استرداد ثمن معامله و یا مطالبه ثمن معامله، نیازی به ارائه دادخواست مطالبه ثمن معامله و یا استرداد ثمن معامله نمی باشد. دادگاه کیفری، ضمن صدور حکم محکومیت متهم، حکم به رد مال هم صادر می کند. اما برای دریافت دیگر هزینه ها مانند دریافت خسارت های دادرسی و خسارت تاخیر تادیه ثمن معامله، و یا هرنوع خسارت قراردادی، نیازمند اقامه دعوی حقوقی مطالبه خسارت ناشی از جرم، دارد که می توان به صورت توامان در دادگاه کیفری مطرح کرد لکن در پرونده حقوقی دعوای مطالبه ثمن معامله و یا استرداد ثمن معامله، می توان خسارت های قراردادی و یا خسارت عدم انجام تهعدات قراردادی را مطالبه نمود و دادگاه در صورت احراز تخلف خوانده، ضمن صدور حکم محکومیت به پرداخت ثمن معامله، تکلیف خسارتهای مورد مطالبه را هم مشخص خواهد نمود.

درخواست صدور قرار تامین خواسته در خصوص مطالبه ثمن:

قرار تامین خواسته به این صورت است که خوهان، از دادگاه تقاضا می نماید تا طی صدور قرار تامین خواسته، تا پایان رسیدگی، با توجه به احتمال انتقال اموال توسط خوانده و عدم دسترسی به اموال او، در صورت صدور حکم محکومیت وی، نسبت به توقیف اموال منقول و غیر منقول خوانده، اقدام کند. در صورت تشخیص دادگاه مبنی براین که دلایل برازی وی محکم بودن است، با اخذ خسارت احتمالی، قرار تامین خواسته صادر نموده و دستور توقیف اموال منقول و غیر منقول خوانده به میزان مطالبه خواهان، از اموال خوانده را صادر و اجرا می کند.

ابطال معامله و استرداد ثمن به نرخ روز:

در صورتی که معامله اصورت گرفته، به واسطه تخلف خوانده، یا بایع ، باطل باشد و این امر با آگاهی خریدار نسبت به موضوع نباشد، خریدار می تواند پس از ابطال معامله به بایع مراجعه کرده و استرداد ثمن معامله را که پرداخت کرده است، را مطالبه نماید ، مطالبه نماید. اما امکان دارد معامله سال ها پیش منعقد شده باشد و یا پس از انجام معامله در اثر نوسانات و تورم بازار، ارزش پول یا ثمن معامله ، کاهش زیادی پیدا کرده باشد. در این صورت، خواهان می تواند، استرداد ثمن معامله به نرخ روز را از طریق طرح دعوی در دادگاه مطالبه نماید.عنایت داشته باشید که همان طور که پیش تر بیان شد نوع مطالبه وجه تا دویست میلیون ریال، در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد.

عدم استفاده از حق فسخ و مطالبه ثمن معامله:

در برخی از قراردادهای فروش اموال، برای بایع، در صورت عدم پرداخت ثمن معامله و یا اقساط معامله در زمان تعیین شده ، حق فسخ پیش بینی می شود. درصورت عدم پرداخت ثمن معامله از سوی خریدار، بایع این اختیار را دارد تا نسبت به اعلام فسخ و مطالبه خسارت مندرج در قرارداد، اقدام کند. درصورتی که بایع از حق فسخ قرارداد چشم پوشی نماید و اقدام به ارائه دادخواست مطالبه ثمن معامله کند، قرینه ای بر انصراف بایع از اعمال حق فسخ می باشد و نمی تواند بعدا از حق فسخ پیش بینی شده برای او ، استفاده نماید.

دادخواست تقابل مطالبه ثمن معامله:

در مواردی که خریدار، اقدام به اقامه دعوی الزام به تنظیم سند رسمی می نماید، بایع هم معامله با حق استرداد چیست؟ می تواند در صورتی که خریدار اقساط یا باقی مانده ثمن معامله را پرداخت نکرده باشد، دادخواست تقابل مبنی بر مطالبه ثمن معامله به دادگاه ارائه کند. نکته مهم در این زمینه این است که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، با هر میزانی که تقویم گردد از صلاحیت ذاتی شورای حل اختلاف خارج بوده و می بایست در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع و استقرار ملک، اقامه شود.

مدارک لازم برای طرح دادخواست مطالبه ثمن معامله:

1-کارت ملی و یا شناسنامه حاوی کد ملی و ثبت نام در سیستم ( سامانه ثنا )

2-تقدیم دادخواست مطالبه ثمن معامله

3-پرداخت هزینه دادرسی مطابق تعرفه

4-قراردادی که بر پایه آن مطالبه ثمن معامله مطرح می گردد.

5-ارائه استشهادیه و یا شهادت شهود

دادگاه صالح برای ارائه دادخواست مطالبه ثمن معامله:

برای طرح دعوای مطالبه ثمن معامله در اموال منقول و غیر منقول، با عنایت به رای وحدت رویه شماره 31 دیوان عالی کشور، دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت خوانده (خریدار)، صالح به رسیدگی برای این امر می باشد .

برای طرح دعوای مطالبه ثمن معامله در دادگاه های عمومی حقوقی تهران و مراکز استان ها، می بایست به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و دفاتر مذکور، پرونده را پس از تکمیل و دریافت هزینه دادرسی معادل دعاوی مالی، و همچنین بر اساس تعرفه اعلامی ، به دادگاه صالح ارسال می کند درسایر شهرها نیز دادخواست مطالبه ثمن معامله، به دادگستری همان شهر ارائه می گردد. اما با عنایت به بند الف ماده 9 قانون شرای حل اختلاف مصوب 1394 ، صلاحیت شوراهای حل اختلاف، در پذیرش دعاوی با خواسته تا دویست میلیون ريال، چنانچه مطالبه ثمن قرارداد تا بیست میلیون تومان باشد، این پرونده در صلاحیت شورای حل اختلاف بوده که با توجه به ماده 11 قانون آیین دادرسی مدنی قابل طرح در شورای حل اختلاف محل سکونت خوانده است.

دعوای خلع ید در بیع شرطی

همان طوری که برخی از حقوقدانان معتقدند به نظر می رسد که با وضع مواد ۳۳ و ۳۴ مکرر قانون ثبت مقررات
بیع شرط در قانون مدنی نسخ و بیع شرط در حکم معاملات استقراضی و یا حق استرداد و نوعی رهن قلمداد
شده است. و چون در معامله با حق استرداد و رهن مالکیت بدهکار و راهن نسبت به مورد معامله محفوظ است.
کما اینکه در موارد یاد شده از بدهکار و بستانکار سخن به میان آمده نه از بایع و مشتری؛

بنابراین با ابقای مالکیت فروشنده نسبت به مورد معامله در بیع شرط نیز وی می تواند در هر حال عليه ثالث
به خواسته خلع ید اقامه دعوی نماید، چنانچه متصرف خریدار شرطی باشد به جهت آنکه حق استیفای منفعت
از مورد معامله دارد فروشنده شرطی در مدت خیار نمی تواند به طرفیت او طرح دعوا کند؛

لیکن پس از انقضای مدت مذکور حق اقامه دعوا دارد. در مانحن فيه نظر به اینکه منافع مورد معامله به فروشنده
صلح محاباتی شده است وی می تواند حتی در مدت خیار نیز به طرفیت خریدار شرطی خلع ید بخواهد.

مقالات پیشنهادی:

نظر اکثریت

نظر به اینکه اعتقاد به نسخ مقررات بیع شرط در قانون مدنی مدلل نیست و مواد ۳۳ و ۳۴ ۳۴ مکرر قانون ثبت
منصرف از مورد است؛ زیرا ماده ۳۳ ناظر به معاملاتی است که قبل از تاریخ تصویب آن واقع شده و مواد ۳۴ و ۳۴
مکرر نیز برای جلوگیری از تضییع حقوق بدهکار وضع گردیده است. و نسخ احکام بیع شرط در قانون مدنی را افاده
می نماید. و چون به حکم ماده ۴۵۹ قانون مدنی مانند مورد بیع غیرشرطی با تحقق بيع شرط مالکیت مورد معامله
به خریدار منتقل می شود. و مادام که فروشنده عمل به شرط نکرده و از اختیار استرداد مبيع استفاده و ثمن معامله
را به خریدار مسترد ننموده،مالکیت وی اعاده نمی شود.

و آثار بيع باقی نمی کند و چون شرط اقامه دعوای خلع ید احراز مالکیت خواهان است؛ بنابراین در مورد بحث با زوال
مالکیت فروشنده شرطی دعوی او دایر به خلع ید چه به طرفیت ثالث و چه خریدار شرطی اعم از اینکه در مدت باشد
یا خارج از آن مسموع نیست و بر فرض شمول مواد یاد شده از قانون ثبت نسبت به مورد و اطلاق بدهکار به بایع
شرطی چون بستانکار حق مطالبه اجور دارد و این معنی حاکی از مالکیت او لااقل نسبت به منافع مورد معامله و عدم
مالکیت بدهکار است. بنابراین بدهکار از این حیث نیز نمی تواند دعوای خلع ید اقامه کند.

جهت بهره مندی از مشاوره تخصصی ارایه شده کارشناسان حقوقی ما در این رابطه و اطلاعات بیشتر با شماره های
09120213393 و 45518-021 تماس حاصل فرمایید.

بیع شرط

معامله را نسبت به تمام مبیع داشته باشد و همچنین میتوانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرد خیار فسخ معامله را نسبت به تمام یا بعضی از مبیع داشته باشد.

در هر حال حق خیار تابع قرارداد متعاملین خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قید تمام یا بعضی از نشده باشد خیار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن و طبق ماده ۴۵۹ قانون مذکور در بیع شرط به مجرد عقد مبیع ملک مشتری می شود با قید خیاربرای بایع بنابراین اگر بایع به شرایطی که بین او و مشتری برای استرداد مبیع مقرر شده است عمل ننماید بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می گردد و اگر بالعکس بایع به شرایط مزبور عمل ننماید و مبیع را استرداد کند از حین فسخ مبیع مال بایع خواهد شد ولی نمائات و منافع حاصله از حین عقد تاحین فسخ مال مشتری است.

هرگاه منظور از بیع شرط وثیقه دادن در مقابل وام باشد در این صورت بیع شرط نیست بلکه رهن است قبل از تدوین مقررات مربوط به معاملات با حق استرداد در قانون ثبت در بیع شرط در برابر وام‌هایی که به صاحب ملک می‌دادند ملکی را که چندین برابر آن ارزش داشت به طور صوری می‌خریدند در واقع وام دهنده آن را تصاحب می‌کرد زیرا به موجب این ۳۶۳ و ۳۶۴ قانون مدنی به طور قاطع انتقال مالکیت پذیرفته شده است. با تصویب مقررات مذکور در قانون ثبت در واقع اثر تملیکی از بیع شرط برای جلوگیری از چنین تقلبی نسبت به قانون سلب شد.

کما اینکه به موجب رای شماره/۲/۵/۱۳۱۶/۱۳۶۳از سوی شعبه ۳ دیوان عالی کشور قبل از تدوین قانون ثبت مصوب ۱۳۱۸ در معاملات خیاری با انقضای مدت خیار مستحق تملک عین بوده ولی بعد از آن فقط استحقاق مطالبه ثمن معامله را دارا شده است نظر به اینکه تاریخ معامله خیاری مورد بحث قبل از تصویب قانون ثبت مزبور بوده وراث مشتری اولا مستحق مطالبه عین بوده اند و بعدا از تاریخ تصویب قانون استحقاق ثمن یافته اند بنابراین اگر شرط وکالت در فروش با مفاد ماده ۳۹ قانون ثبت منافات داشته باشد به طریق اولی شرط تملیک با آن تعارض آشکار خواهد داشت لذا شرط مذکور باطل اعلام شده است.

در لغت به معنی ثبات و دوام است با دادن رحن در واقع طلب مرتهن از نظر حقوقی ثبات و قرار پیدا می‌کند و به معنی حبس نیز به کار رفته است .

((الامور مرهونته باوقاتها یعنی معامله با حق استرداد چیست؟ هر کاری در زمان خود قرار دارد.))

اما تعریف حقوقی آن در ماده ۷۷۱ قانون مدنی عبارت از قیدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به دائن می دهد و طبق ماده ۷۷۲ همین قانون مال مرهون باید به قبض مرتهن و یا به تصرف کسی که بین طرفین معین می گردد داده شود ولی استمرار قبض شرط صحت معامله نیست .

با تحولات تاریخی قانون ثبت یک نوع شرط صریحا در قلمرو عقد رهن قرار داده شده تحت عنوان وام در مقابل وثیقه با این وصف قلمرو رهن توسعه یافته است در واقع پیش از آن باید دین وجود داشته باشد تا برای تضمین آن مالی به وثیقه داده شود در مورد بعضی از عقود رهنی یک عقد دیگر نیز وجود دارد و آن عقد قرض است در این صورت عقد قرض عقد اصلی و عقد رهن عقد تبعی خواهد بود و در این صورت هر گاه عقد تبعی باطل شود یا منتفی الموضوع گردد مانند رهن فضولی که مالک ردکند عقد اصلی به حال خود محفوظ است ولی اگر عقد اصلی باطل شود تبعی نیز باطل خواهد بود و در مورد اول عقد اصلی مدلول سند طبق مقررات ماده ۹۲ قانون نسبت به صورت سند ذمه ای لازم الاجرا از طریق اجرای ثبت یا دادگاه قابلیت اجرایی دارد .

البته تعیین دو مرجع هم عرض برای اجرای اسناد خلاف اصول و قواعد حقوقی می باشد. طبق ماده ۷۷۴ قانون مدنی رهن منفعت باطل است البته مقصود از منفعت منفعت غیر مادی است لیکن شورای عالی ثبت در رای شماره ۱۳۴۸ خود آن را صحیح دانسته است .مسلما استفاده از دانش و تجربه یک وکیل خوب در اصفهان در فهم آسان این مفاهیم در پرونده شما بسیار راهگشا خواهد بود .در معاملات اعتباری و برای تضمین حسن انجام خدمت و تضمین سردفتران و از این قبیل وثیقه داده می‌شود اما وثیقه یا وجه الضمان در این صورت مطرح نیستند بلکه نوعی دیگر وثیقه هستند به عبارت دیگر هر وثیقه‌ای رهن نیست ولی عکس آن درست است .

معاملات با حق استرداد

اصطلاح معامله با حق استرداد ساخته نویسندگان قانون ثبت است آنان بدین وسیله خواسته‌اند تا تمام معاملات ای را که اثر آنها تملیک است و تملیک کننده حق استرداد آن را برای خود محفوظ می دارد زیر یک عنوان بررسی کنند به این منظور که احکام خود را محدود به بیع شرط نسازند بلکه مقنن برای جلوگیری از سوء استفاده رباخواران و صاحبان سرمایه که زیرپوشش معامله با حق استرداد اموال بدهکار آن را تصاحب می کنند اثر تملیکی این معاملات را هنگام انتقال قطعی از بین برده است و با انتقال گیرنده همچون طلبکار با حق وثیقه رفتار می کند.

ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ در تاریخ ۸ /۱۲ /۱۳۸۶ اصلاح و ماده ۳۴ مکرر آن حذف گردیده است به موجب ماده اصلاحی موصوف در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده ۳۳ iقانون ثبت راجع به اموال منقول و غیرمنقول در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند دین خود را نپردازد طلبکار می تواند از طریق درخواست صدور اجرائیه توسط دفترخانه تنظیم کننده سند چنانچه بدهکار ۱۰ روز پس از ابلاغ نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می نماید .

تبصره ۱ معامله با حق استرداد چیست؟ در مواردی که مال یا ملکی وثیقه دین یا انجام تعهد یا ضمانتی قرار داده می شود مطابق مقررات این قانون عمل خواهد شد

تبصره ۲ نحوه ابلاغ اجرائیه بازداشت مازاد مورد رهن و چگونگی ختم عملیات اجرایی و برگزاری مزایده و اعراض از رهن و سایر موارد به موجب آیین نامه‌ای است که ظرف مدت ۳ ماه از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب رئیس قوه قضاییه خواهد رسید.

تبصره ۳ این قانون نسبت به اسناد تنظیمی و اجرایی های صادره که قبل از تصویب این قانون مختومه نگردیده نیز جاری است.

بخش دوم ادامه معاملات با حق استرداد

این معامله عقد مستقلی است که به موجب آن یکی از طرفین مبلغی را به دیگری قرض می دهد و در مقابل مالی را به عنوان وثیقه برای مدت معینی پذیرد که پس از انقضای مدت طلب خود را دریافت و وثیقه را مسترد دارد توضیح اینکه چون در این قبیل معاملات اساساً نقل عین نمی‌شود لذا ذکر کلمه استرداد که موهم نقل مال است به نظر درست نیست و عنوان صحیح این گونه معاملات را باید معاملات وثیقه‌ای نام نهاد معمولاً همراه معاملات با هم به استرداد از معاملات استقراضی ذکری به میان می‌آید .

لیکن باید دانست که معاملات استقراضی اعم است از معاملات با حق استرداد و عقد قرض بدون وثیقه موضوع ماده ۶۴۸ قانون مدنی به موجب بند ۱۱۷ بخشنامه های ثبتی در مورد ثبت معاملات غیر منقول با حق استرداد بیگانگان به عنوان متعامل وام دهنده باید تفهیم شود که در صورت صدور اجرائیه و انجام تشریفات قانونی صدور سند انتقال مورد معامله موکول به رعایت مقررات مربوط به استملاک اتباع بیگانه خواهد بود و اگر ممنوع از تملک باشد صدور سند انتقال مجوزی نخواهد داشت و باید حقوق خود را در عین مورد معامله به اتباع ایرانی واگذار نماید.استفاده از تجربه یک وکیل خوب در اصفهان میتواند شمول موارد این نهاد قانونی را برای شما در پرونده خود توضیح دهد.

در ماده اصلاحی فوق ملاحظه می شود صریحاً ذکری از رهن مکرر نشده لیکن رهن مکرر نیاز به تجویز قانون گذار ندارد و مباح بودن آن از اصول کلی استنباط می‌شود و فسخ ماده ۳۴ سابق تنها تأکید بر آن را به عنوان حکمی زاید از بین برده و دلیل بر منع قانونگذار نمی‌تواند باشد کما اینکه در تبصره ۲ ماده اصلاحی مذکور بازداشت مورد رهن تخصیص به ذکر و تعبیر از اراده قانونگذار شده است بنابراین تردیدی در امکان رهن مکرر مازاد وثیقه وجود ندارد و اذن مرتهن نیز در نفوذ چنین معامله‌ای موثر نیست .

در مورد رهن اموال غیرمنقول که بر طبق مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت تنظیم سند رسمی ضرورت دارد و در مورد اموال منقول ای که به وسیله سند رسمی به رهن داده می‌شود مرتهن باید به اجرای ثبت رجوع کند لیکن در سایر موارد که سند معامله عادی است مرته ناچار است در دادگاه اقامه دعوا به نماید و الزام راه‌آهن را به ادای دین از راه فروش مال مرهونه بخواهد در این صورت دادگاه در مقام اجرای حکم مفاد ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت را رعایت خواهد نمود مقرر در ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت و مقررات سابق بر آن در خصوص فروش مال و استیفای حق طلبکار معاملات با حق استرداد و کلیه معاملات شرطی و رهنی را یکسان نگریسته و همه را تابع یک حکم قرار داده است بدین ترتیب اگر پیش از این تحولات حقوقدانان برای یافتن تفاوت بین معامله شرطی و رهنی در نمی ماند اما اکنون برای شناسایی تفاوت‌های کلی این سه گروه از معاملات دچار اشکال می شود با وجود این تفاوت های بین شرط و رهن با معاملات با حق استرداد چندان زیاد و آشکار است که نباید این مفاهیم را یکسان پنداشت .

با این حال به ذکر این تفاوت‌ها و وجوه اشتراک آنها به گونه ای خلاصه و منظم می پردازیم

الف: وجوه افتراق

۱-به موجب ماده ۷۷۷ قانون مدنی مرتهن می تواند با داشتن وکالت بلاواسطه یا معلم واسطه از راه و هزینه را به منظور استیفای طلب خود بفروشد ولی در ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت امر فروش باید بر اساس آیین‌نامه اجرایی اسناد رسمی لازم الاجرا صورت پذیرد لذا ماده ۷۷۷ قانون مدنی ظاهراً منسوخ شده است زیرا در این رابطه فقط نیم عشر اجرایی و حق حراج دولتی مطرح شده و گرنه ماده ۷ ۷ ۷ قانون مدنی نسخ نشده بلکه اختیارات وکیل محدود شده است یعنی ماده اخیرالذکر ناظر به امکان به حالت دادن به مرتهن برای فروش است ولی قانون ثبت و کیل را از اقدام خصوصی و فردی برای انجام آن نیز سازد و او را ناچار می‌کند که به مقامات عمومی رجوع نماید و این حکم از حیث امکان وکالت دادن تعارضی ندارد.

در واقع ماده ۳۴ قانون ثبت وکالت را صریحاً لغو نکرده زیرا وکیل در جریان فروش مال به وسیله مقامات عمومی می‌تواند اقداماتی را که با غبطه موکل وی سازگار باشد از اجرای ثبت یا دادگاه بخواهد مثلاً تقاضای حراج کند ولی نمی تواند از حراجی که به وسیله راه‌آهن درخواست شده صرف نظر کند زیرا در این اقدام تعارض منفعت بین وکیل و موکل وجود دارد و هیچ وکیلی در اقدام به زیان موکل خود نیابت ندارد بنابر مراتب مانعی که قانون ثبت در راه اجرای اختیار وکیل به وجود آورده است ماده ۷۷۷ قانون مدنی را از زمره قواعد حقوق مدنی خارج نمی سازد و در جمع ماده می توان از نسخ پرهیز کرد و به ویژه که عام بودن قوانین مدنی به عنوان اصل و خاص بودن قلمرو به قوانین ثبت و شکلی بودن قالب اینها قرینه‌ای است که این تفسیر را تایید می نماید .

۲ -اگر در عقد رهن شرط شود هرگاه را هم در سررسید یا ده روز پس از آن وام را پس نداد به طور شرط نتیجه رهینه در مقابل طلب مرتهن مبیع می‌باشد ،یعنی با این شرط نتیجه محقق می‌شود که وام متعلق به را‌هن و رهینه ملک مرتفع گردد این تعریف در ماده ۷۷۱ قانون مدنی صدق می‌کند و از این جهت رفع اشکالی ندارد لیکن در قانون ثبت برای وصول وام طبق مقررات اجرای اسناد رسمی اقدام می‌شود و تملیک وتملک از طریق مزایده صورت می‌گیرد بنابراین قانون ثبت ماده ۷۷۱ قانون مدنی را باطل کرده است.

۳-عقد رهن نسبت به را هم لازم است و مادامی که دین خود را نپرداخته ملک وثیقه بدهی است و نمی تواند آن را فسخ کند و نسبت به مرده جایز است یعنی هر زمان می‌تواند آن را فسخ کند یا از رحم اعتراض کند لیکن معامله با حق استرداد نسبت به طرفین عقد لازم است و انتقال گیرنده مانند انتقال دهنده نمی تواند از حق وثیقه خود صرفنظر کند و بدهکار تنها می‌تواند با تادیه دین مال خود را از قید حق طلبکار برهاند .

۴- در رهن قبض شرط صحت عقد است ولی در انعقاد عقد به صورت بیع شرط و سایر معاملات با حق استرداد شرط موضوعیت ندارد و تراضی طرفین کافی است به همین جهت پیشنهاد شد برای وثیقه نهاد ندین از صورت معامله با حق استرداد استفاده شود ۵ -در بیع شرط خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ انقضای موعد پرداخت دین تعلق می گیرد ولی در ره این خسارت پس از انقضای موعد از تاریخ تقدیم دادخواست یا اظهارنامه یا اجراییه ثبتی محقق می شود ولی در معاملات با حق استرداد خسارت تاخیر تادیه طبق نظر شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص بانک‌ها تا روز درخواست اجرایی و از تاریخ مذکور به بعد طبق مقررات مربوط لحاظ می‌شود و در دادگاه ها طبق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاههای عمومی و انقلاب از زمان سررسید دین تا هنگام پرداخت طبق شاخص بانک مرکزی می باشد.

۶ -به موجب ماده تعیین ۷۸۱ و ۷۸۲ قانون مدنی اگر مال مرحوم به قیمت کمتر از وام فروخته شود ملتهب می تواند برای نقیصه به راه‌آهن رجوع کند ولی در قانون ثبت مرتهن هیچ گاه نمی تواند به استناد کافی نبودن بهای مرحوم به سایر اموال راه رجوع کند بلکه در حدی که حراج انجام می‌شود به همین قیمت به مرتهن واگذار می شود.

۱- طبق ماده ۷۸۷ قانون مدنی و تبصره ۲ از ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت اعراض از رهن پیش‌بینی شده و به موجب آرای شماره ۲۹۶ و ۲۹۷ شورای عالی ثبت قید آن در سند رهنی بلامانع است

۲- به موجب ماده ۷۷۷ و ماده ۶۵۱ قانون مدنی و ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت و مواد مربوط به خسارت تاخیر تادیه مدیون باید در موعد دین خود را پرداخت نماید.

۳- دادن مال مورد وثیقه به تصرف دائم هم در معاملات با حق استرداد و هم در رهن به صورت شرط ضمن عقد میسر است ولی در فقه این شرط باطل است به این دلیل که تصرف وثیقه به صورت نظر به دین در می‌آید.

۴- در رهن عین مرهونه متعلق به راهن بوده و مرتهن دارای حق وثیقه بر آن می‌باشد بدین جهت منافع و نمائات مدت غرض تابع عین مرهونه و از آن راه است ولی در معاملات با حق استرداد عین مورد معامله در ظاهر به مالکیت انتقال گیرد ه در می‌آید و بدین جهت منافع آن در مدت حق استرداد تابعین و متعلق به انتقال گیرنده است لیکن اکنون که در قانون ثبت مالکیت این به دلیل تعارض با مصالح عمومی از اثر افتاده دلیلی بر خلاف مالکیت منافع مورد معامله برای راه‌آهن وجود ندارد .

۵ -طبق تبصره یک از ماده واحده ۳۴ اصلاحی ماده مذکور قانون ثبت در مواردی هم که مال یا ملکی وثیقه دین یا انجام تعهد معامله با حق استرداد چیست؟ یا ضمانتی قرار داده می شود مطابق مقررات این ماده عمل خواهد شد

معاملات وثیقه ای، انواع و عناصر آن

الف) به معنی اعم: معامله به معنی اعم عبارت است از هر عملی که محتاج به قصد قربت نباشد. بنابراین عقد صدقه ( ماده ٨٠٧ قانون مدنی )معامله نیست. ولی غصب و عمل موجب ضمانات قهری و جرایم کبیره و صغیره، جزو معامله به معنی اعم می باشند. معامله به این معنی در فقه بسیار نزدیک به اصطلاح معاملات مدنی در حقوق خارجی است.

ب) به معنی اخص: معامله به معنی خاص شامل عقود (مالی و غیرمالی مانند نکاح) و ایقاعات است.معامله به معنی اخص که شامل عقود مالی معوض است و شامل عقد نکاح نمی شود

به معنی عقود معین و غیرمعین است. ( ماده 46 و 47 قانون ثبت)

به معنی عقود و ایقاعات ( ماده 223 قانون مدنی )است. حمل معامله بر این معنی در غیر قانون مدنی دشوار است.

– تعریف وثیقه:

در معنای لغوی وثیقه به معنی «استوار»، «آنچه بدان اعتماد شود» و «محکم کاری» است. و در اصطلاح در معانی زیربه کار رفته است.

الف – در اصطلاح مالی است (منقول و غیرمنقول) که وام‌گیرنده تحت یکی از صورت های قانونی از قبیل رهن یا معامله با حق استرداد، آن را نزدوام دهنده می‌گذارد و وام می‌ستاند تا اگر در موعد مقرر آن را پس نداد، وام‌‌دهندهبتواند از محل فروش وثیقه و قیمت آن، طلب خود را وصول کند.

ب – مالی که برای تضمین حسن اجراء تعهد داده می‌شود. در این صورت، دین بالفعل و محققی وجودندارد؛ به عکس رهن و بیع شرط که باید در آنها دین بالفعل در حین عقدباشد. بر این اساس وثیقه مبلغ مالی یا دارایی غیرمنقولی است که در ازای شرطی نزد طرف قرارداد یا دادگاه می‌گذارند.

– تعریف معاملات وثیقه ای:

هر معامله ای که به موجب آن شخصی (اعم از این که مدیون باشد یا نه) عین مال منقول یا غیرمنقول خود را وثیقه انجام عملی قرار دهد، خواه آن عمل ردّ طلب باشد یا عمل دیگر و خواه آن طلب ناشی از قرارداد باشد یا نه. در قانون ما به معاملات وثیقه ای، معاملات شرطی و رهنی و معاملات با حق استرداد نام داده اند. اصل بر این است که وثیقه گذاری یا وثیقه قرار دادن به واسطة انعقاد عقد و در ضمن آن صورت پذیرد حال تفاوتی نمی نماید آن عقد رهن باشد یا بیع شرط و یا حتی قراردادهای خصوصی که به موجب مادة 10 قانون مدنی منعقد میگردد. ماهیت پیدایش وثیقه، وجود دین است و منشاء آن هر چه باشد فرقی نمی کند اما باید وجه نقد باشد نه کالا و برای پرداخت آن سررسید و موعد تعیین شده باشد. همچنین در این نوع معاملات مانند معاملات رهنی مالکیت مالی که به وثیقه گذاشته می شود انتقال نمی یابد بلکه در صورت فوت مالک این حق تماماً به ورثة متوفی منتقل می گردد و حتی پرداخت مالیات مربوط به مال نیز به عهده وارث مالک پیشین محول می شود.

رکن مشخص این معاملات، این است که مالک مالی که به وثیقه داده می شود؛

1- آن را ضمن عقد به وثیقه می دهد، خواه آن عقد بیع شرط باشد یا رهن باشد یا عقد دیگر. مانند صلح یا عقد مذکور در ماده 10 قانون مدنی.

2- مال مورد وثیقه به موجب این عقد از مالکیت مالک پیش از عقد خارج نمی شود و در مالکیت او باقی می ماند.

نکته : به همین جهت باید در صورت تعلق مالیات، مالیات آن را خود او بدهد و اگر فوت کند مال مورد وثیقه به وراث خود او منتقل شده که در این صورت پرداخت مالیات بر عهده ورثه او می باشد و حتی از نظر شرعی هم جزء مال او محسوب می شود، مگر در مورد بیع شرط که از نظر قوانین فعلی کشور ملک نیست و همچنان در مالکیت بایع شرطی باقی می ماند. ولی در فقه از مالکیت او خارج و ملک مشتری محسوب می شود.

نکته : در این صورت ذکر کلمه استرداد که موهم نقل ملک است در ماده ٣٣ قانون ثبت درست نیست و با صدور ماده ٣۴ مکرر قانون ثبت که به بایع شرطی و راهن اجازه داده شده که مورد معامله را برای دفعات دیگر هم به همان نحو مورد معامله قرار دهند، سازگار نیست و همچنین ذکر نقل و انتقال و مشتقات آنها در مواد ٣٣ و ٣٩ قانون مذکور مبنی بر تغافل است نه غفلت.

– انواع معاملات وثیقه­ای:

معاملات وثیقه­ای سه صورت عمده دارند؛

الف ) معاملات مذکور در مواد ٣٣ و ٣۴ قانون ثبت که عناصر آن عبارتند است از

1. وجود دین که وثیقه برای آن داده می شود. منشاء دین هر چه باشد فرق نمی کند.
2. قراردادی که به موجب آن مالی برای دین مزبور به وثیقه ی دین داده می شود، خواه بیع شرط باشد خواه رهن خواه قراداد دیگر
3. دین مزبور وجه باشد نه کالا
4. برای پرداخت دین، موعد و سررسیدی معین شده باشد

ب ) وثیقه حسن انجام تعهد ؛در این صورت از معاملات وثیقه ای که امروز صُور مختلف آن رو به ازدیاد است

1- در حین معامله اساساً دینی وجود ندارد.

2- شخصی بر اثر قبول خدمتی در یک بنگاه رسمی و غیر رسمی تعهد می کند .

نکته: طبق شرایط معین وظیفه و کار خود را انجام دهد و اگر تخلف کرد و خسارتی از تخلف او حاصل شد، این خسارت را که دین او خواهد شد به آن بنگاه بدهد و برای تأمین این قصد از همان حین استخدام ملکی را نزد بنگاه به وثیقه می گذارد که در صورت تخلف و حدوث خسارت تا مبلغ معین (و یا به میزان خسارت وارد شده ) با صدور اجرائیه و فروش مورد وثیقه خسارت خود را از آن محل استیفاء کند.

نکته: وثیقه حسن انجام تعهد همیشه به این صورت نیست. چه، ممکن است کسی از کارخانه ای تدریجاً کالا برای فروش بگیرد و سفته به کارخانه بدهد و تدریجاً به کارخانه مقروض شود و برای حسن انجام تعهد به پرداخت وجه سفته ها ملکی را به صاحب کارخانه و رهن بلامدت بدهد تا هر وقت هر قدر از سفته های او واخواست شود با صدور اجرائیه و فروش مواد وثیقه به همان نسبت طلب خود را استیفاء نماید. در این فرض هم در حین معامله وثیقه ای دینی وجود ندارد تا چه رسد به سر رسیدی که برای پرداخت آن معین کنند. شک نیست که مواد ٣٣ و ٣۴ قانون ثبت. بر نوع دوم از معاملات وثیقه ای صددرصد قابل تطبیق نیست، ولی به اندک عنایت معلوم است که روح مواد مذکور شامل این مورد است و شورای عالی ثبت اخیرا این رویه را پذیرفته است.

نکته: از مواد ٣٣٨ و ١٩٧ قانون مدنی معلوم است که در بیع ممکن است ثمن هم عین باشد و هم پول. بنابراین در بیع شرط هم ممکن است ثمن کالا باشد، مثل اینکه شخصی خانه خود را در قبال صد تن پسته به بیع شرط بدهد که در سر رسید پسته را بدهد و خانه را مستخلص کند. در این صورت خسارت تأخیر ماده ٣۴ قانون ثبت به آن تعلق نخواهد گرفت و آگهی مزایده هم به عنوان مقدار صد تن پسته باید منتشر شود (مستقیماً از ماده ٣۴ قانون ثبت به انضمام مواد ١٩٧ و ٣٣٨ قانون مدنی از خواص مشترک معاملات وثیقه ای در هر سه نوع آن، این است که معاملات مذکور از طرفین لازم است که در رهن باشد یا بیع شرط یا عقد دیگر، زیرا در ماده ٣۴ قانون ثبت معاملات شرطی و رهن در یک سیاق ذکر شده و همه تابع یک حکم اند و عبارت ماده طوری است که نمی توان گفت : «رهن طبق ماده ٧٨٧ قانون مدنی از طرف مرتهن جایز است، ولی معاملات شرطی طبق ماده ٢١٩ قانون مدنی نسبت به طرفین لازم است.»

نکته: معاملات رهنی و شرطی و معاملات با حق استرداد و سایر معاملات وثیقه ای تابع مواد 34 و 34 مکرر قانون ثبت و ماده 108 به بعد آئین­نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی لازم­الاجراء مصوب سال 1322 می باشد.